房地产众筹:中国行不行?

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

Realty Mogul的目标是让房地产投资变得更容易:注册会员通过平台浏览潜在投资交易市场的相关信息,以确定投资哪个房地产项目,当该项目资金完全到位后,资金会被打入指定账户,投资者自此开始将会经常收到有关投资项目进展情况的最新消息,并且获得投资收益的现金分红,比如租金。

Realty Mogul表示,该平台上67%的投资都是由重复投资者完成,55%的投资者同时投资了多个项目。零售房产项目占到总投资额的35%,住宅项目以22%的占比紧随其后。

来看华尔街日报的相关报道:

房地产也能众筹!——我会告诉你这是另一个发财之路吗?

译/快鲤鱼

去年以前,Ed Medley从未投资过商业地产项目。而如今,他已经是一家商场、一个停车场和一栋公寓大楼的联合拥有者。

Medley进入房地产领域,靠的是众筹。Medley的本职工作,是一位工程师和地质学家。如今他已经投资了15个地产项目,这些项目的最低投资额为5000美元。

Medley表示:“用较小的金额来投资多个房地产项目,这样的项目对我来说十分具有吸引力。”

很显然,这样想的远不止Medley一个人。如今许多地产项目的众筹融资网站纷纷进入到了我们的视野中。美国地产投资人协会主席Scott Whaley表示:“人们对这种项目的兴趣非常大。无论是对于希望获得资本的创业者来说,还是对于希望进行投资的普通人来说,这种项目都非常具有吸引力。”

专项投资

众筹这种新的获取资本的方式,已经席卷了多个产业,它让那些急需资金的企业能够更加轻松的获得资本。对于房地产行业来说,众筹除了能够帮助企业获得资金之外,还能让普通人也参与进来。

Medley最早是通过RealtyMogul.com这个网站认识到地产众筹的。他在这个网站上投资了位于加州的Beverly Hills中的一家酒店。作为回报,当这家酒店开始获得营收之后,Medley会获得回报,回报金额将是他所投资金额的8%-9%。截止到目前为止,他已经获得了数千美元的回报。而如果日后这家酒店决定出售这栋大楼,Medley也会获得分成。

Medley和他的夫人都已经年过60,并且已经开始准备退休。因此投资房地产的回报对于他们来说非常具有吸引力。他表示,自己完全清楚投资具有风险,但是他对此并不是太担心。他表示:“我们用来投资的钱只占我们全部财产的一小部分。”

Realty Mogul,的创始人兼CEO JillieneHelman表示,虽然各类投资的回报都不仅相同,但是他们一直在努力将投资人的收益维持在14-15%之间。

如今,大多数地产众筹项目都会要求投资人的年收入在2万美元以上,或者,净资产在100万美元以上的人也可以进行投资。但是据悉美国证券交易委员会正在研究制定相关政策,降低投资人的门槛。

不同的众筹网站需要的众筹金额也有所不同。例如来自华盛顿的Fundrise LLC,允许投资人最低投资100美元。今年26岁的MicahLubens已经投资了两处位于华盛顿的地产项目,他的总投资仅仅为700美元。他表示:“我已经在华盛顿生活了7年,这种众筹项目让我能够投资我所居住的城市。”

当然也有一些要求较高的地产众筹网站,例如来自纽约的Prodigy Network。该公司已经从4200个投资人那里获得了2亿美元的资金,来投资建设美国最高的摩天大楼。另外,他们还筹集了3000万美元,在纽约曼哈顿建设高档酒店。现在他们正在尝试筹集5500万美元,试图在纽约建设另一家豪华酒店。

做好功课

专家警示,地产众筹融资是一个相对教新的概念,投资人应该在投资之前做好自己的功课。

咨询机构Crowdfund Capital Advisor的联合创始人SherwoodNeiss表示:“地产众筹,从其本质来说,是一项高风险投资。”他推荐投资人从小额投资开始尝试,并且多和其他投资人进行交流。他表示:“你应该问问其他投资人,他们是否有过投资成功的经历,以及是否有过失败的经历。不能因为看到了投资项目就认为这是一个不错的投资季候,然后盲目参与。”

Prodigy CEO Rodrigo Ni o也表示,投资人应该确定他们所投资的资金,是由第三方机构进行监管的。并且,在投资项目获得全部目标金额之前,投资人应该时刻注意资金的安全和动向。除此之外,投资人还应该了解众筹项目的人员构成,他表示:“如果我自己是一个酒店的老板,我的妻子是经理,我的表哥负责建设,然后来吸引众筹融资。那么这样的项目就十分可疑。”另外,投资人还应该确保自己拥有和筹资方同等的权利,他表示:“如果我还不能获得收益,那么筹资方也应该和我一样,不能获得收益。换句话说,一旦他们获得了收益,那么他们就应该为我提供收益。”

科技公司DilogR LLC的CEOGary Sprier认为,刚刚起步的投资人应该专注于一种投资类型。他表示:“投资人应该仔细研究各种投资类型,然后找到最适合自己的投资类型。”

最后,鉴于许多地产项目都是旷日持久,投资人还应该了解该项目的退出战略。Sprier表示:“当你急着用钱的时候,就应该退出投资。而且即使投资项目到了最后的阶段,你仍然有可能什么也得不到。”

在美国,房地产众筹或许已经成为众筹市场上增长最快的类别。而在中国,由于相关法律法规尚不完善,推进中的国内首例众筹买房项目正在面临着一系列争议…

争议中国首例“众筹买房”

戴蕾蕾/法治周末

国内首例众筹买房项目正在推进。在国内众筹相关的法律法规尚不完善的情况下,这一新鲜事物在吸引了诸多眼球的同时,也面临着一系列的争议:这种做法究竟能否叫做众筹?其和传统的集资建房有何区别?其项目推进是否存在法律障碍?这是互联网金融的创新尝试,还是地方政府为了招商引资而制造的噱头?

从今年3月4日尹立志在微信朋友圈发起“众筹买房”项目到现在,报名的人数已经超过200人,通过尹立志审核的人数已经超过100人。

尹立志制作了一张表格,上面记录了这一百多个人的基本信息,不仅包括年龄、职位,还记录了兴趣爱好。他们的共同点是:都是北京金融界和IT界的中高层,具备创新意识和冒险精神。

尹立志是中关村[0.55% 资金 研报]股权投资协会执行秘书长,这是他第一次试水“众筹买房”这个概念,其运作的这个名为“众筹家园”的项目位于河北省沧州市政府正在推广的中捷高新产业园区(以下简称“中捷高新区”)。

尹立志告诉法治周末记者,这是国内首例众筹买房项目。

如字面所言,众筹(Crowd Funding)指的是在互联网上面向大众筹集资金,以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。这个概念2006年由美国互联网杂志《连线》率先提出,这些年催生了一批受到投资人和公众追捧的众筹网站,涉及领域多在文化创意行业。

在美国,成立于2013年3月的Realty Mogul和成立于2013年6月的Realty Shares,率先将众筹模式植入房地产领域。

“这是我们在中国做房地产众筹的一次尝试,也为我们以后自己做众筹积累经验。”“金融派”(为泛金融行业者提供商务社交和智能招聘平台的机构)创始人曹雪告诉法治周末记者,这是让她加入这个项目的原因,而且房子与北京相比真的是“白菜价”,以100平方米的房子为例,总房款35万元,“就算给员工置个以后度假的地方也划算”。

依托微信群众筹买房

“此次众筹买房项目截止日是4月21日,拟募集200人,筹备建立众筹家园小区。小区的初步设计方案是房价在3500元/平方米以内,户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种,70年产权,可以办理银行贷款,每人限购一套。”尹立志告诉法治周末记者。

对于此次众筹买房,尹立志称:“此次众筹的房价,比市场水平便宜约30%。无论是投资还是自住,都很合适。”

尹立志介绍,微信平台是这次众筹买房的主要渠道,具体过程是申请人先递交申请表,通过审核后,交纳100元订金即可进入购房微信群,项目的设计、户型、价格等,全部通过群成员商议决定。

谈及发起众筹买房项目的初衷时,尹立志告诉法治周末记者,他和他的团队近期一直在研究众筹模式,后来发现一个现象,比如小米做手机,它自己不生产手机,因为手机整合生产产业链它做不了,它就是做设计做用户体验,最后就找富士康给它做代工,然后把这个东西卖掉。“进入房地产领域,我们也是按照这个思路,众筹最本质是筹人,是一群人为共同的爱好去努力解决问题。”

“这些参与者,都是我的朋友,或者朋友的朋友,没有通过引荐的陌生人,我是不会同意加入进来的。”尹立志的众筹买房,靠的是“熟人圈”。

拉开已经参与众筹买房的名单,里面有八家现代农业科技(北京)有限公司营销副总裁徐征正,有来自台湾绿地球实业有限公司的董事总经理谢传仁,有新希望[3.58% 资金 研报]集团办公室副主任、北京赣商投资股份有限公司投资总监、教育机构私人订课创始人、北京博雅塔文化发展有限公司总经理。

“他们都是IT或者金融企业的中高层,对新生事物有强烈好奇心,属于同一个圈子的人士。”尹立志说,他们很多人相互都没有见过面,只是在线上交流,频率是每天群里有200条以上的信息。

户型多大、设计怎么做、失败了怎么办……无所不谈的微信群,每天滴滴答答得很欢乐。

尹立志表示,现在参与众筹买房项目的一百多位成员成立了六个部门,分别负责设计、财务、战略规划等工作。如果遇到众口难调的问题,只要充分讨论,就很容易达成一致意见,“因为是熟人圈,大家都比较理解”。

是集资建房还是众筹买房

按照尹立志的说法,现在众筹家园已经做得有模有样了,已经商定了户型,确定了土地和景观设计,九源国际建筑设计院院长江曼承诺解决小区设计,甚至已经理顺了法律条款等实际问题。

事实上,集合众人的资金建房子的做法并不新鲜,曾被摁灭在行动中的集资建房就是前身。从于凌罡到赵智强,他们曾在北京进行过多次集资建房的尝试,但最终都以失败告终。拿地难、成本控制难以及个人间利益的协调难,被视为集资建房难以成功的三大原因。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉法治周末记者,个人集资建房更准确地应该叫合作建房,在其实际实施过程中有难迈的法律门槛,若不委托开发商,自己拿地、开发、建设都存在很大困难,涉及资质问题;委托开发商拿地建设,又有非法集资或变相商品房买卖的嫌疑,因为集资者先支付给开发商的这笔钱,如果理解为预付房款,房子没进入施工阶段就达不到预售条件,则涉嫌违反预售规定,如果把这笔钱理解为是集资者把钱借给开发商建房,那就涉嫌非法集资了。

对于这些问题,尹立志显得很乐观:“我们和集资建房不一样。我们众筹买房的项目参与人群不一样。集资建房的参与者都是一些为了房子去建房子的人,但我们这个群体是不同的,大家不是特别在意在河北沧州的某个房子,在意的是入住后的邻居是谁。就算你是个土豪,也许你审核也过不了,因为你不符合我们对邻居的要求。我们想建的是一个互联网金融社区,因此所有的成员都是互联网或者是金融企业的中高管,这些人都是非常有想法、有实力的人。在入住之前,邻居都已经选好了。”

而集资建房存在的法律或者政策门槛,在尹立志看来也完全不是问题,他向法治周末记者笑称“自己从未有过这些方面的困惑和纠结”。

在尹立志的“众筹买房”项目计划中有几套方案。第一套方案是,开发区政府为拟入驻园区的创业人才提供“人才房”,房屋是已经建造好的,尹立志通过众筹的方式组织人们购买;第二套方案是尹立志先成立一个有限合伙公司,公司主要投资房地产,以房地产投资基金的形式运作,委托有资质的开发商进行开发建造。

“如果按第一种方案操作,从法律形式上看,我只是组织了一次团购;如果按第二种方案操作,我筹集钱也不是面向社会公众的,不涉及非法集资的问题。”尹立志说。

据尹立志介绍,中关村股权投资协会和河北中捷高新区已形成合作关系,拿地不是难题。“集资建房没有地、没有担保等问题在我这里都不存在。”尹立志已和高新区政府签订合同,前者作为高新区的合作方负责把中关村人才吸引到中捷高新区,高新区政府则同意为其批地、建房、办理相关证件提供便利。

法治周末记者辗转联系了中捷产业园区一位负责人核实此事,截至发稿前并未得到回复。

但据沧州市委机关报《沧州日报》3月25日报道,中捷高新区3月21日在北京举办了中国众筹务实论坛暨中关村办事处揭牌仪式,旨在响应京津冀协同发展战略,不断引入高科技精英人才。中捷产业园区负责人还向中关村股权投资协会副会长易基刚颁发聘书,聘任其为中捷高新区特别顾问。

中捷高新区的官方网站上也登载了有关众筹务实论坛的新闻,同时还提及该论坛上举行了“众筹家园项目务实推进探讨交流会”。

是真正的众筹还是招商引资的噱头

众筹买房项目参与者之一曹雪告诉法治周末记者,项目发起前她从未到过中捷高新区,对这块土地的了解也仅限于官方网站的资料,其他一些参与者的情况类似。因此,3月30日,中捷高新区和中关村股权投资协会组织了一批有意向参与众筹建房的买主前往中捷高新区实地考察。

“但是,这不是纯粹意义上的众筹,更像是一个团购。”曹雪持有美国纽约州律师执照,曾经在华尔街工作过,一直在研究众筹的发展。在她看来,真正的众筹是一群陌生人基于一个共同的兴趣点,在互联网上进行没有欺诈性、没有虚假宣传的集资活动。

事实上,这是沧州推广中捷高新区而推出的一个项目。去年年初,中捷高新区的官员找到了尹立志,希望他帮忙引荐一些中关村人才前去创业。招商引资,是各地政府都在钻研的工作,然而位于京津冀经济圈边缘地带的沧州,和河北固安一样强调距离显然没有优势。

通过低价的住宅用地吸引人才前来创业成了最大的卖点。“众筹买房只是探路,我们的目标是通过众筹模式的尝试和完善,最终成批地吸引北京中关村高科技成长型企业项目在中捷高新区落地。”中捷高新区管委会主任吕振华曾说,“买房不一定会创业,但是我们认为安居了才能乐业,就算他们不在这里创业,由一批高素质人才在这里也不错,居住者的整体素质都会提高。”

为吸引高新技术人才,提供优惠住房政策并非先例。“但众筹这种模式很新鲜,能够吸引中关村高学历、愿意接受新事物的年轻创业者们的目光。”中关村股权投资协会副会长易基刚表示。

“在美国JOBS法案(Jumpstart Our Business Startups Act,即美国于2012年4月颁布的《初创期企业推动法案》)里,众筹被称作在线融资,是要通过互联网进行的,而不是一群人在线下已经把项目商量好了,然后拿到线上去筹钱。在国内看到的大部分在线的互联网募资方式,都是熟人经济,我们没有审查投资人是否合格的制度,我们需要有朋友推荐,否则会出现各种非法集资的风险。”曹雪说。

“我并不在意成为一个噱头中的棋子,因为也许能通过这些尝试摸索出适合中国发展的众筹模式的规则。”曹雪补充道。

曹雪发现,中国人玩众筹的心理就是一定要得到一个暗示,即“你的钱可以生利”,让资产升值的愿望使得这些股东走在一起。而美国人玩众筹的心理,更多是基于公益性和实现梦想。的确,在尹立志的推广文案里,第一条选择加入的理由也是写了“投资”。

“不过这个事情并不是200人买200套房那么简单的,房子还可以做商用商品房、经济型酒店,大家共建、共用、共管、共享收益,是真的想去再探索一下。”曹雪对比了美国的众筹模式,期待国内在形式上能有更多创新。

然而,对于这次众筹买房的质疑并没有因此停歇。

比如,提及这种形式能否叫做众筹,中央财经大学金融法教授黄震在接受法治周末记者采访时透露,大多数的众筹筹资额是小额的。

记者就这一问题采访尹立志时,他则反问法治周末记者:“谁规定众筹就一定要有特定的形式?一定是小额的?众筹这一行本来就没有什么行业标准规定应该是什么样的。”

“你必须找到现有的公司法和合同法,以及房地产管理方面的法律法规,然后自己主动去套,你玩儿什么花样都可以,不要有突破就行。”北京世纪金鼎投资有限公司总裁傅强说,同时身为律师的他正在担任众筹买房的法律顾问。

尹立志认为这种模式可以效仿,昌平、燕郊、廊坊都有“招商引资”的需求,而且这是很“阳光”的事情,但并不是普适的方案。

“筹的不是房子,是人情。”尹立志认为这是众筹买房的精髓。

众筹裸奔

世界银行的报告显示,中国众筹行业的市场规模未来可达500亿美元。然而,在国内却没有关于众筹的明确的监管规则。美国JOBS法案中对众筹的界定、关于保护投资者利益的相关规定都值得中国借鉴。

戴蕾蕾/法治周末

众筹买房的背后,是众筹这一互联网金融业态在中国的风靡。

正如P2P网贷(个人通过网络平台相互借贷)、余额宝等互联网金融热词一样,众筹正在迅速成长为中国普通投资人耳熟能详的名词。

大到光伏行业的产业融资,小到吃饭AA,似乎都可以被称为众筹。

有接近央行人士告诉法治周末记者,现在行业内流传着一个段子:“寺庙里的和尚出门都不叫化缘,叫众筹了。”

“不是所有的面向大众的集资行为都能称为众筹。”中央财经大学金融法教授黄震告诉法治周末记者。

这位长期关注互联网金融发展的学者对国内众筹的发展状态表现出一些担忧,此前他曾表示,国内众筹处于“三无”(无准入门槛、无行业标准、无监管机构)状态。

这种情况已经在发生改变。据了解,众筹的监管部门已经明确归属证监会创新业务监管部。不过,这才是个开始,目前对众筹尚无明确的监管规则。

就像此次众筹买房发起人尹立志在接受法治周末记者采访时所说:“谁规定众筹就一定要有特定的形式,一定是小额的?”

如今,什么是众筹,什么人可以参与众筹项目,如何规避众筹项目带来的社会风险,这一系列问题在中国的法律框架下尚未有解答,而这也让不少人思考,当越来越多的普通人参与到众筹中来,如何避免众筹像几年前的PE那样被人当作非法集资的幌子。

比如谈及众筹买房,中国互联网协会法律顾问赵占领告诉法治周末记者,个人或组织扮演信用中介,由购房人共同筹资买地、建房,众筹建房的方式是否可行,目前在国内并没有成功案例,也没有任何法规为其正名,一旦资金运作缺乏透明度,将陷入非法集资的泥淖。而且这种松散主体运作地产项目的情况对现行房地产开发监管体制也是种挑战。

3000亿元的潜在市场规模

2011年7月,国内首家众筹平台“点名时间”上线,随后,追梦网、好梦网、点火网、众筹网、天使汇、大家投等几十家众筹网站纷纷成立。

法治周末记者了解到,“点名时间”上线两年已接到七千多个项目提案,其中立项近千个,成功三百多个,单个筹资项目最高金额达一百多万元。“点名时间”项目的回报是实物或媒体内容,如项目产品、出版物或提供视频或者音乐的播放或者下载。

网信金融CEO盛佳告诉法治周末记者,网信金融旗下股权众筹平台“原始会”2013年12月28日正式上线以来,已拥有五百多个注册用户,已上线六十多个项目,完成融资达1亿元。

值得注意的是最近原始会上的一个光伏项目,这是由招商新能源集团旗下的港股上市公司——联合光伏发起的,拟在深圳前海新区建设一个小型太阳能发电站,计划通过众筹方式融资1000万元。资料显示,电站运营时间为20至25年,建成之后将是全球第一个兆瓦级分布式太阳能电站。

分析人士认为,这一事件具有标志性的意义。意味着众筹是企业除了IPO、发债、贷款以外,可以尝试的一种融资方式。相比较而言,众筹比其他方式更为快捷和低成本。如果该项目融资效果良好,并且合规性得到认可,预计会有更多企业进行效仿。

世界银行近日发布的《发展中国家众筹发展潜力报告》显示,目前,众筹模式已在全球45个国家成为数十亿美元的产业。预计到2025年,中国众筹行业市场规模可达500亿美元(约合三千多亿元人民币)。

众筹界期待中国版JOBS法案

市场繁荣的背后却存在隐忧,无论在国内还是国外。

路透社财经记者Dan Primack在评论美国众筹热时表示,风投是最难获得高收益的投资方式之一,而众筹的投资回报率甚至比风投还低。众筹表面上给了更多平头百姓更多投资机会,但它实质上是把一些不成熟的投资者带进了一个发行人欺诈概率更高的全新市场。

黄震告诉法治周末记者,众筹模式风险有很多,最大的是法律风险,要注意非法集资、金融欺诈、洗钱等风险问题,以及知识产权保护的问题。

赵占领告诉法治周末记者,中国证券法规定,向不特定对象发行证券的、向特定对象发行证券累计超过200人的,都算是公开发行证券,必须通过证监会或国务院授权的部门核准,需要在交易所,遵循一系列规则才能交易。此外,没有特别的规定适用于众筹监管。按照公司法、证券法要求,证监会目前对众筹有几条监管红线:一是股东人数,有限责任公司股东人数不得超过50人,未公开发行的股份有限公司股东人数不得超过200人;二是投资者必须是特定的合格投资者,但是什么是特定的合格投资者,并没有准确定义。

而关于知识产权保护,黄震讲述过自己的一个亲身经历,不久之前,他的好友传来一份来自的美国专利资料,申请人是众筹平台EquityNet,专利内容关涉“监控在众筹平台上融资的企业的工具和方法”。

“这份美国金融专利申请材料看起来不起眼,我却是‘于无声处听惊雷’,如果互联网金融专利被美国公司抢先注册掉,我担心中国互联网金融产业的发展也将重演当年DVD大战的败局,到时人家专利权人吃肉,让不让我们喝汤都难说。我们当前互联网金融发展要注意研究和保护的知识产权,互联网金融领域这些美国专利及相关产业影响,值得我们认真进行检索和研究。”黄震说。

“证监会还不知道应该怎么监管众筹,除了美国有JOBS法案,其他国家目前没有现成的监管经验。”接近中国证监会的一位人士说。

拥有纽约州律师执照的曹雪告诉法治周末记者,美国的JOBS法案允许中小企业在众筹融资平台上进行股权融资,回报不再局限于实物,同时也做出了一些保护投资者利益的规定。该法案规定美国众筹平台需要向SEC注册成为证券经纪交易商或融资平台,进行信息披露、对投资人进行风险提示教育。

此外,JOBS法案规定项目发起人众筹交易前12个月,融资总额不得超过100万美元。同时,法案也对众筹项目投资人做了适当性安排,规定投资人单一项目投资总额不得超过10万美元,且投资人年收入或净资产少于10万美元的,12个月内投资金额不得超过年收入的5%,大于10万美元的,12个月内投资金额不得超过年收入10%,亦不得高于10万美元。

3月28日,证监会新闻发言人张晓军表示,众筹是一个新的概念,众筹有很多种形式,捐赠、回报、股权众筹等。股权众筹融资是基于互联网平台创新型的一种融资模式,证监会正在对股权众筹融资进行调研,适时将出台相关的指导意见,促进股权众筹融资的健康发展,保护投资者权益,防范投资风险。

众筹界对指导意见翘首以待,将其称为“中国版JOBS法案”。业内人士普遍预计,指导意见落地之后会迎来互联网股权众筹平台的“井喷期”。

2008年底,肆虐全球的金融危机不经意间拯救了众多中国房企;2009年,中国房地产业迎来超乎想象的上涨行情。巨大反差让房地产企业开始思考转型问题。于是,一个以房地产为核心,上探金融创新、下延互联网思维、左突大地域扩张、右进多元化的大地图正在形成

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