农业众筹 以海南三亚海滨度假区开发为例

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

一、海滨度假区概述

海滨度假是世界上传统的度假方式之一,并主要起源于拉丁美洲的加勒比海地区,然后逐步扩展到欧美和亚太地区。目前,滨海旅游度假区在整个旅游业中占有绝对优势,其开发已经遍及世界各地。世界上一些著名的综合性海滨旅游度假区,如地中海沿岸、加勒比海和墨西哥湾沿岸、印度洋岛群、澳大利亚,以及南太平洋群岛等地区,已经是世界上最集中的海滨型旅游度假地。我国海滨旅游度假区主要分布在东部沿海地区,辽东半岛海滨、渤海湾海滨、山东半岛海滨、浙东南海滨、闽东海滨、珠江三角洲海滨、广西北海海滨这七大海滨,这些地方得到了较具规模的开发,初步形成七大海滨度假旅游带,是长线休闲度假旅游产品的核心。未受污染的沙滩海水、充足的阳光日照、温暖的海洋气候是形成海滨度假最重要的条件。海滨游憩资源可以分为水域和陆域两部分,从而影响到这里开展的游憩活动也可以分为海洋游憩活动与岸边游憩活动。

二、三亚旅游度假区开发

三亚是我国唯一的热带海滨旅游城市。上世纪90年代初期三亚旅游业开始起步,近几年,三亚凭借国内独一无二的热带海滨旅游资源,充分发挥海滨度假的资源优势,度假酒店和海滨度假区建设获得了长足发展,亚龙湾、大东海和海坡三大度假酒店群落已经形成。亚龙湾是综合封闭型海滨度假区,大东海属于城市海滩型度假区,海坡属线性开放型度假区。

(一)亚龙湾、大东海和海坡各自的开发过程

1、亚龙湾

亚龙湾位于三亚市东南约20km处,陆地规划面积18.6平方千米,是首批12个国家级旅游度假区之一。上世纪80年代末期海南省旅游总公司负责开发亚龙湾,后来度假区的开发权被三亚市政府收回。1992年5月三亚市成立了国有亚龙湾股份公司,由市政府授权该公司对亚龙湾度假区进行统一开发、统一规划、统一征地、统一招商、统一建设。这是唯一采用企业化开发运作模式的国家级度假区。

由于城市经济波动造成的不利影响,亚龙湾初期开发相对缓慢。1995年中国粮油进出口集团注资控股亚龙湾公司,亚龙湾开发进入了快车道。96年中国度假休闲游开幕式在亚龙湾中心广场成功举行,中国第一座五星级海滨度假酒店凯莱酒店建成开业,这成为中国海滨度假旅游发展的里程碑。2000年以后,国际一流酒店管理集团陆续抢滩登陆亚龙湾,喜来登、假日、万豪、红树林等一批国际顶尖的度假酒店相继建成开业,亚龙湾已成为国内顶级的豪华海滨度假区。

2、大东海

大东海位于三亚市区以东约3km处,是三亚最早开发的海滨旅游区。由于优越的资源和便利的区位条件,上世纪80年代末期大东海开始吸引众多开发商前来投资建设酒店和其他旅游设施。从1988年到1996年间,大东海成为三亚旅游开发的重点区域,到处一片热气腾腾的施工景象。此间建成的代表性酒店有南中国大酒店(1992年8月开业)、夏威夷大酒店(1994年9月开业)、城市酒店(1995年2月开业)。由于当时国内海滨度假酒店的设计理念尚不成熟,大东海内城市商务酒店的规划痕迹过重,且酒店档次和规模普遍偏低。1996年以后又有几家酒店在此建成开业,在档次和规模上虽有了提升,但仍没有完全跳出都市酒店的套路。

大东海的开发自始至终缺乏严格的规划控制,属于“无规划的海滨度假地”。此类度假地在东南亚地区非常普遍,往往会出现海滨度假地城市化。大东海一带已经出现了一定程度的城市化现象。酒店密集,沙滩开放,居民住宅、新建房地产项目和各种各样的旅游设施混杂在一起,区内景观与城区别无二致。尽管如此,由于紧邻市区,购物和娱乐设施配套相对完善,且酒店价廉物美,大东海仍受到许多国内外度假客人的青睐。

3、海坡

三亚湾是三亚市区最长的海湾,绵延10多千米,众多酒店散布其中。酒店和度假房地产较为集中的海坡度假区位于三亚湾西部,临近凤凰国际机场和凤凰镇。三亚湾的开发始于上世纪90年代初期三亚地产热,硝烟弥漫的圈地运动沿三亚湾快速向西蔓延。地产泡沫破灭后,这里成了三亚市烂尾楼博物馆,总计120宗停缓建工程多数就集中在三亚湾畔。这一时期海坡度假区并未形成规模,仅建成三亚度假村(1989年2月开业)、银苑度假村(1994年3月开业)、金海大酒店(1997年9月开业)等少数酒店设施。1999年开始三亚市政府加大了处理积压房地产的工作力度,三亚湾的投资开发出现复苏。尤其是2001年市政府斥资2.4亿元对三亚湾路进行更新改造,打造极富休闲情调的“椰梦长廊”,三亚湾土地市场急剧升温,地价连创新高,掀起了新一轮圈的运动。度假酒店和旅游房地产项目大量进入,海坡逐渐发育成为继亚龙湾和大东海后三亚市一处新的海滨度假群落。

(二)三大海滨度假区的形态比较

1、度假区与社区空间关系

亚龙湾度假区与当地社区完全分离。早在度假区开发之初,亚龙湾公司就投资6000多万元,在度假区外围兴建了安置区,将区内原六盘村406户村民整体搬迁安置。这使得亚龙湾成为完全意义上的旅游经济开发区。大东海由于紧邻市区中心,除了旅游度假的游客以外,还有相当数量的当代居民生活在旅游区内,度假功能与生活居住功能混杂在一起,度假区已成为主城区的一部分。海坡度假区离市区较远,绝大部分集体用地已被征收转让,原住民大多搬迁到海滨内陆地区,度假区与当地社区基本上相互隔离。

2、海滩空间私密性

亚龙湾的海滩实行半封闭式管理。中心广场岸段由亚龙湾公司投资开发并收取进入门票。西线豪华度假酒店区段沙滩由各酒店分段管理,为住店客人提供太阳椅、浴巾、酒水等度假服务设施,但并不排斥非住店客人进入并免费使用沙滩。观光客人大多在旅行团的带领下经由位于度假区东面海底世界前的公共入海通道进入沙滩。目前来看,由度假酒店实行半封闭式管理的沙滩岸段,其卫生状况和度假娱乐环境明显好于完全公共开放的岸段。大东海是开放性的城市海滩,公众可自由进入沙滩享受海浴,因此邻近的度假酒店私密性会受到一定影响。海坡的海滩资源也完全向公众开放。

3、设施类型

亚龙湾内的旅游服务设施主要有豪华度假酒店、高尔夫球场、观光景点、少量房地产项目,以及各类旅游基础设施。高档海滨度假的功能定位非常突出,且旅游服务设施自成一体,度假区能够提供客人所需的绝大多数度假消费项目。大东海内充斥大量酒店、家庭旅馆、旅游房地产、原住民社区、商业设施及各类非正规部门,且接待设施规模和档次参差不齐,建筑风格各异。海坡的设施构成相对简单,主要是度假酒店和旅游房地产。

4、土地利用

亚龙湾在土地利用方面有严格的规划控制,滨海酒店区集中布局豪华度假酒店,环湖旅游区主要是经济型度假酒店,房地产项目只能在远离一线海滨的红霞区开发。大东海内设施布局显得杂乱无章,缺乏必要的规划控制。大东海广场及一线酒店过分挤压海滩,各类商业设施见缝插针,生活垃圾和污水对海滩环境造成了一定影响。海坡的开发受到了严格控制,度假酒店和旅游房地产全部集中于三亚湾路外侧,沿公路呈线型一字排开,海滩内侧除简易度假娱乐设施外,严禁任何项目开发建设。

5、度假酒店与海滩空间关系

亚龙湾内的一线豪华酒店与沙滩连为一体,保证了度假环境的私密性,给游客提供超乎想象的海滨度假体验。大东海只有个别酒店与沙滩连为一体,如银泰酒店和山海天酒店,尽管如此,大众游客和市民的光顾对住店客人享受海滩造成了一定影响。海坡的度假酒店全部位于滨海公路外侧,住店客人须穿越公路才能进入沙滩,较为不便且容易造成交通意外。

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