从游憩地产到乡村休闲地产

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

关于旅游地产(Tourist Real Estate)的概念及类型,国内外研究者说法不一,未有定论,这一现实影响着旅游地产在国民经济社会发展当中的积极作用。随着去年41号文件的公布,中央确立了将旅游业建设成为战略性支柱产业目标之后,明确旅游地产的概念及类型,对于科学引导旅游开发,指导旅游业发展,有着极为重要的作用。旅游地产实质上就是一种以旅游为导向的土地综合利用开发模式,以此出发,旅游地产无外乎两种类型,即游憩房产与休闲地产。

1. 游憩地产(Recreation Real Estate)

游憩地产  游憩地产就其途径而言,大多是以快节奏的游憩体验为中心开展的,它对过夜性要求不高,因为旅游只是其带来地产消费流的工具,这种旅游地产模式,面向的是销售市场的潜在居民,本质是通过游憩产品开发,引导土地增值的过程。相对而言,游憩地产开发形式比较灵活,较少地受地域环境限制,只要在2个小时车程半径内有100万人口规模以上的区域性中心城市,都可以克隆、繁殖。依托于旅游景区或者另起炉灶,直接营建主题公园,从技术经济性上都可以进行旅游地产开发。游憩地产的本质就是把生地炒成熟地,把低人气炒成高人气,买方市场炒成卖方市场,提高极差地租。因此,游憩地产最后的归宿仍然是房地产,最后的结果仍然是以永久性居民为主要消费者,以社区生活功能为服务配套。

持续开发能力 游憩地产通过旅游开发带来区域土地升值,要求旅游开发主体必须拥有一定规模的土地储备,否则旅游开发行为不可持续。当然,游憩地产发展今天,随着土地所有权主体对这种地产开发模式的认可,已经发展到旅游与地产同步开发的阶段,从而使旅游地产开发企业受资金链断裂的风险变小。这种模式在推动城镇化进程中,积极作用相当明显,而且并不一定就是零和博弈关系。虽然由于土地用途的更迭,游憩地产开发不可避免地会占用耕地、林地、滩涂、沼泽,游憩地产与工业扩张一样,饱受争议,但由于利益相关方涉及开发企业、政府以及社区居民,游憩地产项目在全国几乎在一夜之间遍地开花,特别是那些创造出经典案例的大型地产企业,备受各地青睐。

对市场区位的依赖 游憩地产对消费市场选择性很强,一般而言,游憩地产与区域中心城市的距离超过4个小时车程,将会面临失败的风险;在2-4个小时车程,属于重度风险区;如果距离200万人口城市在2小时车程内,旅游地产项目处低风险区内。

利益相关方 这种旅游地产的直接受益者是开发商,因为这类地产开发的土地一般都是区位条件差、交通优势不突出的地块,因此,地价往往远远低于区域市场均值。旅游项目开发成功后,人气上升,关注度提高,使其宜居特性得到市场认可,区位条件对地价的影响力下降,开发商以数以倍计的利润回笼资金。游憩地产的间接收益者是以政府为代表的公众利益,这包括两方面。一方面拓宽了财政收入的渠道;另一方面把政府所拥有的土地资源变成了货币,用来支持社会进步所需要的资金。游憩地产还有一方受益者是买方市场,当房地产业聚集在城市中心区域时,由于商品房供应不足,市场稀缺,房价高;游憩地产进入市场之后,能够起到一定平抑作用,市场选择面更广,商品房供应量更多。因此,游憩地产能够对垄断地租有平抑作用。

当旅游地产发展到一定阶段后,由于对地产企业这一个积极作用的盲目崇拜,担当土地分配角色的政府往往会受到多快好省的发展压力驱使,将一些区位条件较好的地块转换为旅游地产开发,这就非但不会使游憩地产平抑垄断地租的作用得到发挥,反而使地产项目本身转变为极差地租的垄断者,诱导旅游地产商争相推出所谓的“都市别墅”、“城市森林”之类的高质高价地产项目,容积率的下降,同时带来的是房价的普遍上涨。因此,当游憩地产渐渐逼近城市建成区的时候,宏观调控主体必须把视线放到另外一种旅游地产类型。

2. 休闲地产(Leisure Real Estate)

休闲地产 另一个类型是休闲地产,或者叫度假地产,这类度假地产,还可以称之为旅游目的地类型地产,它对资源依托性很强,特别是自然资源。从短期来看,都会拉升区域土地价格的上升,甚至会有爆发性的畸形增长,但从长期来看,它对区域房价的影响并不那么直接,因为休闲地产是一种目的地类型地产模式。但由于我国土地公有,这种由于交通条件及资源禀赋造就的垄断地租很容易被拉平,因为土地调整的便利性,交通等基础设施能够在较短的时间内得到改善,一方面提高了休闲地产周边地块的价格优势,另外一方面,度假地产附近的土地很快进入市场。因此在一定条件下,休闲地产有可能也会带来游憩地产的积极效果,即扩大地产市场放量。

是游客,不是永久性居民 休闲地产的核心理念,就是资源共享,其经营形式,大多采用分时度假方式。它超越游憩地产的另一个本质特性还在于,旅游目的地的业主不是永久性居民,任何一位游客都是目的地的开发主体,但不是独断地占有共享资源。有一种成熟的细分模式,其技术路线就是消费者以会员的形式,共同投资开发某一旅游目的地,而与其他成员一起,以契约的形式共同拥有旅游目的地,这样一种乌托邦式的开发理念,引领旅游地产业进入新阶段。

对交通条件的依赖 与游憩地产不同,休闲地产摆脱客源市场的依赖,自发地形成酒店服务、娱乐服务、商务服务、景观住宅等相关的其他地产形式。它更能代表旅游地产的本质,是真正面向游客的房地产。同时,因为休闲地产把旅游结合在地产开发当中,对公共交通工具的依赖就变得脆弱了,随着私家车保有量的提高及高等级公路的进步,游客完全能够感受得到“我们去旅游区旅游”与“我们去旅游区工作”这两种完全不同的心灵体验。但是,因为对公共交通工具的依赖弱化之后,客源地与目的地之间的交流只有通过某种交通工具来传递,因此,休闲地产对道路交通条件的要求就变得更高,或者说只有诉诸于高端交通方式。甚而,休闲地产项目一般都选择在海滨、岛屿之类的地方。

休闲地产开发对城镇化进程的推动作用相当明显,休闲地产带动的城镇化速率大大高于通过一二大产业之间的调整所带动的人口转移,因为休闲地产的带动作用,不仅仅是为配套生产生活条件而促进了工业的繁荣,它激活动力更为充沛的第三大部类的引擎。因此,与游憩地产的不同之处还在于,游憩地产通过旅游扩大城镇,而休闲地产孕育城镇。

对处于发展中的中国而言,毫无疑问,游憩地产模式是最符合国情的土地开发模式。然而,随着同步储备“闲暇”与“闲钱”的社会存量放大,且足以支撑人们求新求变、满足生活多元化生活诉求之时,政府与开发商就不会再为这道二选一的问题所困扰。

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