乡村旅游 温泉旅游投资的关键问题

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

一、 温泉投资成为旅游投资的新热点

我国温泉旅游发展迅速,温泉投资已成为旅游投资的热点

我国劳动人民发现和应用温泉治病,已有数千年的悠久历史。早在先秦的《山海经》里就有了”温泉”的记载。目前我国温泉有文献记载者多达972 处,其中温度高于50摄氏度的就有229个。据初步统计,现全国各省市、自治区已发现温泉达3000多处。而在我国旅游景区等级评定的温泉型旅游区 中,4A级的有6处,3A级的有3处,2A级的有10处,A级的有2处。

温泉文化具有健康性、文化性、生态性、时尚性、休闲性。温泉旅游的内涵是“养生、休闲、度假、旅游”。这样的内涵适合现代人们的观光休闲度假需求。有人把 温泉产业比喻为朝阳产业中朝阳,其可见其投资价值的高度和投资前景的广阔。按照国家旅游局对我国旅游投资的推测:我国旅游业将按年均15%左右的速度增 长,考虑到调整结构、深度开发、新产品开发难度加大和提高设施档次水平需要相应增加投资等因素,旅游投资增速多5个百分点,即按年均20%计算,“十一 五”(2006—2010年)中国旅游业需新增投资约4000亿元,年均800亿元;2011年至2020年每年至少需要1000亿元的旅游投资。

中国旅游业未来投资的三大方向是旅游基础设施(以机场、铁路、港口、公路、航道交通建设为主)、旅游服务设施(以酒店、会议住宿业为主)、专项旅游产品 (以温泉疗养、滑雪旅游、山地度假、自驾车、滨海休闲、主题公园、民俗风情为主)。而温泉旅游作为集观光、度假、休闲、娱乐、保健等多种功能于一体,是目 前最受欢迎和最具竞争力的专项旅游产品之一,必将受到旅游投资的青睐。所以温泉投资正在成为我国旅游投资的新热点。

二、 温泉旅游投资的特点

投资地域广泛化

我国温泉资源最丰富的是台湾、广东、云南三省,但是目前我国的温泉投资已经扩展到四川、北京、重庆、天津、西藏、内蒙古、福建、山东、河南等省市。这一地域的广泛扩展既说明我国温泉资源的丰富,也暗示出温泉投资的强大动力。

投资数额巨大化

目前由香港中旅投资并已经完成首期建设的珠海温泉度假城,以35亿元的投资号称广东省内最大的旅游项目,而重庆北碚“十里温泉城”,该项目核心区总投资大 约也有5亿多元人民币。从去年十一月在宁波举行的首届中国旅游投资洽谈会的温泉招商项目的统计来看:全国温泉旅游投资项目有40多家,其中投资上亿的温泉 项目有北京国际体育运动培训、温泉度假休闲中心投资30亿;海南兰洋温泉度假酒店投资1.5亿;上海浦东三甲港温泉之乡投资3—5亿;山东文登市温泉大世 界项目投资6亿;天津东丽湖温泉度假区投资10亿;重庆南温泉核心景区开发投资17亿;浙江嘉兴悦温泉度假村投资4亿;阿尔山——柴河旅游区金江沟国际温 泉疗养中心投资6亿元等。从以上这组数据可见,目前我国的温泉旅游项目的投资额度是越来越大。随着温泉旅游开发的日渐深入以及投资者的信心不断增强,这一 特点将表现得越来越明显。未来一段时间内还会有更大的温泉旅游投资项目。

投资主体的民营化

从目前我国的温泉旅游投资项目的投资主体来看,有超过3/4的项目都是有民营投资完成的。尤其是温泉旅游投资发达的广东省,其民营投资几乎占到100%。 这主要是由于目前我国的整个旅游业投资的主体主要来自民营这一大环境造成,另一方面广东等地沿海民营经济比较发达,其民营投资已经和产业投资、资本市场投 资并列为经济投资领域的三驾马车。所以我们今后还会看到更多的民营资本进入温泉投资、旅游业投资中来。

三、 影响温泉旅游投资的关键因素

投资决策

无论什么项目,投资决策是决定投资项目的第一步,具有可行性、前展性的决策是投资项目成功的关键因素。从温泉旅游投资方来,一个良好的投资决策是投资方和 当地政府、社会公众共同博弈的结果。不仅考虑项目地的资源禀赋、还要考虑项目的商业运作模式,这个模式主要包括运作思路、盈利结构、管理运营、成本控制、 人力资源、投资回报以及现金流等。比如我们咨询北京一温泉旅游项目时,经过我们和投资业主的沟通后发现,尽管该温泉投资项目投资巨大,但该温泉项目其实是 挂靠在其另一大型主题公园的子项目。其主要功能是配合主题公园的运营。而温泉本身只要达到盈亏平衡即可。而我们经过仔细调查后发现,该项目具有良好的独特 性和市场空白点,可以为整个项目带来总体盈利,并提出了“双中心”盈利模式。

资源禀赋

这里的资源不单是温泉地热资源,还包括开发地相关的自然资源和人文资源。重庆统景风景区不仅地热资源丰富,自然资源也比较突出,它是集泉暖、峡险、洞奇、 石怪、山柔、谷幽、竹秀为一体风景名胜区。而北京的九华山庄,这里的温泉不仅水质甘甜秀美,淡黄清澈,享有“一盆金汤”的美誉,而且还悠久历史,从元代起 这里的温泉就深得皇族宠幸,清朝康熙皇帝更是赋诗赞美。所以这样自然人文资源禀赋都比较丰富的区域,其共同开发就显得相得益彰。开发投资的经济效益也大有 可观。

项目开发

有什么样的资源,就开发什么样的项目,温泉项目的开发直接影响到游客的接受度和投资回收效益。对于项目的开发,有两条路可以走,一种是按照资源禀赋来开发 产品,分为自然观光类、人文风情类、主题游乐类和健康保健类。另一种是按照休闲、体验、度假的市场需求来开发设计不同功能的产品。目前我国主要的温泉旅游 项目形式有温泉酒店、温泉公园、温泉度假村、温泉疗养中心、温泉城、温泉小镇、温泉高尔夫、温泉别墅等。

客源基础

旅游产品的营销,三分靠资源,七分靠市场,说的就是旅游市场的重要性。温泉旅游也不例外,作为融大众休闲、中端体验和高端度假的专项旅游产品,其客源基础 就显得相当重要。据统计,我国温泉旅游的日平均消费金额在200元以上。所以我们认为:我国温泉旅游投资开发最发达的地区主要集中在台湾省和广东省,除了 这里温泉资源比较丰富外,其强大的市场消费力也是一个很重要的因素。

管理运营

目前,我国温泉旅游项目众多,但是作为温泉旅游的管理运营者,我国这方面经营管理人才还相当匮乏。目前广东御温泉集团在这方面走在全国前列,已经和大专院 校建立相关的温泉旅游管理人才培训体系。但是这还远远不能够满足我国温泉旅游的人才需求,我们认为:真正的运营人才储备应该有三个方面的来源:一是大中专 院校的科班教育,另一方面是从温泉实践经营中提拔,其三是复合型的高级经营管理人才的选择。所以作为温泉旅游投资,是否具有相关的人力资源配备也是影响到 温泉项目成功运营的重要因素。

四、 温泉旅游投资的盈利结构

温泉旅游项目的盈利结构,是温泉旅游投资中最重要的环节;不设计清晰的盈利结构,不准确定位主要盈利点,就会导致盲目投资;温泉旅游产业的”盈利结构”, 就是指温泉产品链中各种收入结构。总的来讲,就是温泉旅游区所获得的游客吃、住、行、游、娱各个方面的收入。但是按照不同的产业投资结构来看:我们可以分 为基础配套、旅游产业、产业延伸等三类:

产业结构
重要盈利点
基础配套
旅游服务中心、自驾车服务
旅游产业
门票、游憩活动、餐饮收入、度假酒店
产业延伸
旅游地产、节庆会展、对外招商、土地二级开发

    五、 温泉旅游投资趋势分析:

开发项目主题化

目前,温泉开发已经走过了传统的资源开发阶段,已经逐步过渡到项目的主题开发阶段。在旅游产业不断壮大和温泉旅游功能不断增强的今天,温泉旅游的发展应该 向一定的主题化发展,因为主题开发产生差异力、主题开发创造吸引力、主题开发增强竞争力。综观中外的知名温泉,他们的发展都具有一定的主题特色。以下是七 个温泉项目主题开发的归类。以对温泉旅游主题开发作借鉴。

产业结构延伸化

温泉旅游是一项涉及面相当广的投资行为,所以它牵涉到的产业面也比较广。从旅游内部来看,它包括了游客的吃、住、行、游、购、娱等产业结构,跳出旅游产业 来看,它又和旅游地产、商业贸易、文化服务、交通建设、农业观光、会议展览、生态环保等产业都有密切的联系。所以温泉旅游投资不单是旅游六要素的投资,同 时更要处理好与这些相关产业的关系,实现各产业的密切配合。

投资主体多元化

温泉旅游已成为整个旅游行业的投资热点,所以必将吸引更多的投资者目光,目前以民营资金的投资主体将会打破,从目前的发展趋势来看,我们预计:在未来的3 —6年内,将会有四类投资资金进入温泉旅游投资市场:他们是具有政府背景的区域开发公司、拥有大量资金和丰富管理经验的实业集团、以景区资源占有型的旅游 景区开发公司以及具有先进投资经验的外商企业。这四类公司将是未来我国温泉旅游投资的主要力量

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