乡村旅游地产投融资模式

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

李克强总理提出要以改革开放增强旅游业发展动力,推动旅游市场向社会资本全面开放,进一步深化对外合资合作,提升旅游业水平;减少行政审批,在投融资、用地、宣传推广等方面加大政策扶持,做大做强旅游企业,由此带来的利好信息,有可能进一步刺激旅游资本的社会化、市场化进程,旅游投融资也必将随之升温。
一、旅游地产传统投融资模式
旅游地产是一种资本密集型产业,资金的充足与否直接影响着是否能够顺利开发、运营,因此旅游地产的投融资对旅游地产的成功与否起着至关重要的作用。按照投资主体不同进行分析,借鉴相应房地产投融资模式的经验,传统旅游地产投融资模式可以分为三类:自筹模式、合作模式和BOT模式。
(一) 自筹模式
自筹模式是指一些资金较为雄厚,有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资,投资地产开发建设的一种模式。这些企业自身融资的方式有多种,主要包括内部融资以及外部融资两种方式,其中内部融资主要包括抵押贷款、预收购房定金和房款等,上市公司还可以进行贴现股票等。外部融资主要包括发行企业债券,银行贷款,房地产投资信托,利用海外资金,向其它金融增发融资等方式,机构贷款,上市公司还可以进行上市融资,包括首次公开发行上市融资,配股以及增发融资等。
自筹模式通常是资金实力雄厚的企业,可以较轻松拿到地理位置优越,自然环境良好的土地,或者自身拥有土地,对于资金的需求不像其他旅游地产商那么大,或者管理,开发建设技术过硬,因而采用自筹模式进行投融资。
自筹模式是企业自身独立进行旅游地产投融资开发,风险较大,但可以收益独享。对于一些大型企业或者资金雄厚的企业而言是一种不错的投融资模式。但是采取自筹模式的企业也要注意充分利用各种金融工具,有针对性地广开融资渠道,保证资金链畅通,尽可能降低风险,获得更好的收益。
(二) 合作模式
合作模式主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式,共同开发旅游地产,它们通过合资,入股成立股份公司,或者进行项目合作等,双方进行资金、技术、管理、土地等各方面的合作,实现风险共担,收益共享。
合作模式有多种,主要有以下几种方式:
① 一方提供理想的土地,另一方提供强大的金融运作能力或雄厚的资金支持。一方面,随着土地供应量逐渐减少,而旅游地产需要大量的土地进行开发,导致一些企业取得土地的成本逐渐增加,或难以拿到较为理想的土地。另一方面,一些企业虽然有着理想的土地却没有充足的资金进一步运转开发,而那些具备强大金融运作能力及雄厚自由资金实力的企业却缺乏理想土地,在互惠共赢的基础上,双方以资金、技术、管理、土地等不同形式入股,形成合作模式。
② 一方提供雄厚资金,另一方主要提供开发、技术、管理,地产开发的操作实力以及深厚的社会关系等。这一模式主要存在于一些有着雄厚资金实力或者募集资金能力较强的大型企业,由于其发展重点有限,没有专业的开发管理技术,或没有足够的人力资源进行旅游开发。而另一些企业虽有着专业的开发、管理、技术以及优质的人力资源,却没有充足的资金。二者取长补短,共同开发,分担风险,共享利益。
③ 一方提供土地,一方提供开发、管理、技术以及房地产开发操作实力,第三方有一家或多家企业共同提供雄厚的资金。这种方式是由三者或三者以上的主体合作,进行旅游开发,这种模式集合了多方的优势,理想的土地,雄厚的资金,专业的技术,成为一种不错的旅游地产投融资模式。
通过合作模式解决相关企业的资金短缺,投融资渠道狭窄,避免资金链条断开,难以取得理想土地等问题,并使合作双方或多方企业取长补短,共享管理、技术、资源等方面优势资源,实现资源的最优化配置,风险共担,效益共享,不仅有利于企业发展,同时也有利于区域旅游生态化、健康化发展,避免短视行为造成的不可逆转的破坏,促进区域旅游结构优化和产业优化。但目前这种合作模式也存在着相应的缺陷与不足,首先企业诚信受到挑战,合作双方追逐私利的行为时有发生,难以形成长期稳定的合作关系;其次构建合作平台缺失,导致合作双方为寻找合适的合作伙伴需要付出较大的交易成本,成为阻碍这一模式发展的瓶颈。
(三) BOT模式
BOT模式是对Build-Own-Transfer(建设-拥有-转让)形式的简称,现在通常指Build-Operate-Transfer(建设-经营-转让)。BOT模式主要是指政府对旅游地产项目进行立项,并进行BOT模式招标,将其融资、建设特许权和经营权转让给企业。与企业签订合同,双方签订协议在一个固定的期限内,企业对其筹资建设的旅游地产行使经营权,一边收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润,协议期满后,企业将旅游地产项目无偿转让给政府。
BOT模式在我国主要有凤凰·南华山房地产、酒店、商务中心及生态旅游休闲区的投资经营(BOT),湘西旅游业基础设施也尝试选择BOT模式。目前来说,这种方式在国内旅游地产开发上运用的并不多,也较少成功的案例。但BOT模式符合资本发展的趋势,是未来开发大型旅游地产的一种较合理的运作模式。中国拥有很多优秀的旅游资源,但由于交通、水电等基础设施原因,没有开发出来,如果能够采用BOT模式,特别是采用几种不同模式进行组合,则可以充分利用社会资金,解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。
通过BOT模式企业可以获得较为诱人的项目用地,降低了获取土地及其开发费用等,同时企业只需要在旅游地产建设过程中进行融资,进行开发建设,可以有效节约企业的资金流。但是由于旅游发展的周期长的特点,而BOT又要求企业必须在限定时间内获得收益,因此企业采用该模式也具有较大的风险,一旦在预定的时间内没有盈利,企业将损失惨重。如何在双方博弈中获得最大利益,需要业内不断地进行探讨和思考。
二、创新旅游地产投融资模式
通过对以上三种模式的异同分析可以发现:
合作模式是两家或以上企业合作,各自提供优势资源如土地、资金、技术、管理等优势资源集中,融资渠道拓宽,风险共担,合作对象难以寻找,产生交易成本,合作方利益冲突。
自筹模式是一家企业通过内部融资和外部融资手段扩大自有资金进行投资,独享利益 风险大,资金链条易断裂。
BOT模式是政府出地,投资商筹资建设,并在一定期限内享有项目的经营收益,到期后项目归政府无偿拥,可以减轻企业前期资金压力,项目有政策保障,但模式发展尚未成熟,企业在期限内没有实现盈利则损失惨重。
有关研究人员通过不断地市场探索,希望能够设计出更为合理的投融资模式,推动我国旅游地产业的进一步发展。
(一)综合投融资模式
这种模式是以合作模式为基础,强调企业间合作的资源优化、风险共担的优点,同时借助BOT模式体现出的政府优势,以政府的功能来保障合作模式优势的有效发挥,从而形成旅游房地产的综合投融资模式。
在综合投融资模式中,两家或两家以上企业结成合作关系与政府签约,通过协议的方式获得理想土地的开发和一定期限内的经营权,在取得旅游地产项目用地以后,企业间分工协作,合理利用优势资源,通过不同的方式渠道进行融资从而进行旅游地产开发建设,并利用旅游地产的经营资金投入新的项目建设,以经营带动建设,从而实现旅游地产的滚动发展,并在经营期内进行盈利。最后在合同期到期时进行转移给政府。
综合投融资模式可以使企业很优惠地获得土地从而进行旅游房地产开发建设,并在建设过程中,综合运用多种投融资方式及渠道,进行更有效的融资,保证资金流的通畅,进而实现旅游房地产建设的顺利进行,是一种综合了合作模式,自筹模式以及BOT模式优点的模式。
(二)TOT模式
TOT是英文Transfer-Operate-Transfer的缩写,即移交——经营——移交。TOT是BOT融资方式的新发展。近些年来,TOT是国际上较为流行的一种项目融资方式。它是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权,有偿转让给投资人,由其进行运营管理;投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报,并在合约期满之后,再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。TOT也是企业进行收购与兼并所采取的一种特殊形式。TOT与BOT模式不同的地方表现在投资方的项目结构、外资投资人承担的风险和责任以及法律要求不同。但是最大的区别在于TOT避开了“B”(建设)中所存在的较高风险和大量矛盾,中外双方往往比较容易达成一致,在我国当前的实际情况下,TOT是一种较为合适的、 创新性的项目融资方式,更加符合我国的实际。
(三)上市公司投融资模式
主要有两种资金筹集方式:股权融资和债券融资。上市对旅游企业,尤其是大型旅游地产有什么好处呢?
首先,上市就是可以把公司股份投入股票市场,让大众购买股票而吸引资金。当公司发展到一定程度,由于发展需要资金,上市就是一个吸纳资金的好方法,公司把自己的一部分股份推上市场,设置一定的价格,让这些股份在市场上交易。在规范的资本市场上市为公司开辟了一个新的直接融资渠道,同时有利于提升公司品牌价值。
未来的旅游地产必然迎来新的融合和洗牌,为了促进我国旅游地产的综合发展,大地风景国际咨询集团结合多年的实践经验,提出了TOLD模式,即旅游导向型土地开发模式,《谁的地产被旅游照亮》系列丛书详细剖析了中国旅游地产的十大驱动模式,即:5A级景区、创意农业、历史文化遗产、温泉、主题商业、滨水、文化创意、宗教文化、高尔夫、主题公园,为未来中国旅游地产发展提供指导。

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