乡村休闲 乡村综合体模式发展空间巨大

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

中国民企投融资大会的商业地产高峰论坛,艳阳度假连锁集团有限公司董事长夏建文对乡村综合体进行了详尽的阐述。从操作方式到盈利点,夏建文讲述了他们的乡村综合体模式。
以下是演讲实录:
我今天要讲的细分市场叫乡村综合体,有句话说“思路决定出路,模式决定未来”,金融危机和房产限购让中国房地产前途渺茫,出路到底在何方?最新的调研数据显示,2008年到2010年的三年间,全国从事房产买法的公司锐减了24.75%,而去年比今年的比例更多,预计未来三年还有1/3的房地产企业会辞职。“干是找死,不干是等死”,所以现在有越来越多的房地产企业开始投资旅游、农业这一块,比如大连的万达投资了长白山度假区,浙江的雅戈尔企业也进行了度假区,我们艳阳渡假也连续投了八个度假基地,我们做的就是概念地产,或者称为类地产的模式。
那么概念地产这块,包括旅游地产、养老地产,还有文创地产,文化创意地产这块我不太熟,所以没有发言权,但是旅游地产、养老地产这块,我们艳阳现在正在做的叫“乡村综合体模式”,就是把旅游地产和养老地产,还有现代旅游业、新农村相结合起来。我们有一个叫精品度假农庄的模式,说白了就是乡村综合体,万达做城市综合体,红星美凯龙做城市综合体,我们反其道而行,我们农村包括城市,在农村可以得到大片的廉价土地,无需拍卖,房地产拍卖土地要占用很多资金,那么农村的一些湖泊、一些农地我们都可以以租的方式拿下来,每年付租金就可以了,用小租金翘动大产业。说到精品农庄度假模式,就是在城市建客户市场,在乡村建基地,我们把农业的种植、养殖,把乡村度假,把城市养老,把新农村建设完美地结合起来,采用了会员只联手互换的方式,刚才主持人讲到了最好是你在海南有度假基地,在青岛也有你的度假基地,在东北等地都有,我们可以连锁互换,就是我们所采用的叫“精品度假农庄模式”。
根据我浅薄的知识,我们有私家农庄、漂移艇、养老公寓、账篷客酒店、树屋、鸟巢、集装箱、别墅等,真正意义上它也叫地产,但是我们叫类地产的模式,尤其是前面三者,私家农庄、漂移艇、新农村的养老公寓,这是我们目前正在做,已经做了13年,而且市场反映非常好,政府非常欢迎,老百姓比较支持,而且我们销售状况也比较好,尤其是私家农庄、私家渔庄这块,我们采用股权转让,它是一个类地产模式。
(1)什么叫私家农庄?我们在湖州的长兴,在淮安的洪泽县,包括在张家港,在苏州的泰昌,我们都有自己的土地,都是上千亩的地,地我们是租赁下来就可以了,我们在一个大的地里修成渡假农庄,在大农庄里修小农庄,分成五亩或者十亩地的小农庄。什么叫私家农庄?在国外私人农场很普遍,美国总统都有的,请贵宾到他的私家农场喝红酒,那是一种享受,我相信未来的五年,中国的私人农庄会越来越多的。那么我们所说的私家农庄,在我的大农庄里面,我的配套设施非常齐全,会晤这块都有,五亩、十亩一个个分割成小农庄,就是五亩地加一间果树林,再修一栋吊脚楼原木别墅,是打桩下去的,下面可以种萝卜白菜,这样就组成了一个庄园,说到庄园就是房地产概念,但是我们不是卖房地产,房地产要产权过户,但是我们是把这样一个庄园直接在当地的工商部门注册成一个公司,我们带企业家参观,你喜欢吗?喜欢的话小庄园的股权转让给你,你拥有这个股权就拥有地面上的一切,以后自己来住或者自己投资也可以,私人买叫私家农庄,企业买叫会所。这里有很多的小农庄,是个总部经济。上午论坛讲到总部经济的概念,什么叫总部经济?我们和当地政府讲好,小农庄每成立一个公司的时候当地政府有返税,营业税返40%、50%,所得税返一部分,因为买卖的对象是企业家,企业家在大城市有自己的公司,他可能会有一部分的税收,合理的避税,比如说当地就有一百个总部经济,开税票的地方,所以我们叫私家农庄。
我们这个私家农庄目前已经开始对外销售,已经做得非常好。那么很多人说你这是农用地,不合法怎么办?我们在这个方面很注意规避法律上的风险,一是本来的大农庄就是符合旅游规划的,在旅游规划区里。二是修的房子,我叫“可拼装移动木屋”,在工厂生产好了的,车间流水线,到了地头七天可以拼一栋,三天可以拆掉。三是这是吊脚楼,地1.5米高,我是打桩上去的,没有破坏耕土层。所以当地政府明白了我这个模式之后,他们他给我立项,允许我们按照这样的模式修,这叫私家农庄模式。
我们这个私家农庄的盈利点在哪里?一是股权转让肯定有差价,比如现在的农庄我们修起来的成本大概在八十万左右,我们注册公司的时候可能注册成两百万,差价就有120万,这个比现有的地产利润肯定。而且市场空间非常大,因为中国人,尤其是成功的企业家都有自己的庄园梦,以前说有钱的人玩车,现在说有钱的人玩船,以前说有钱人买房,以后要说有钱你拥有一个私家农庄才是最有品位的。
(2)如果你觉得私家农庄还不过瘾,我们还有私家渔庄,漂移艇,比如现在我们拿下了大片的湖面,我们在湖州有两个带温泉的岛,把一些设施修在岛上,后来修漂移艇,还有住宿的修在船上,这叫船屋。那么盈利模式可以像卖房车一样地卖,卖船那样卖,因为是在水上漂的,我不用办土地证,我们在座的各位房地产大老要花很多钱去买地,而我这是水上漂的,另外是固定在码头的,所以连船舶证也不用办,但是它也是个地产,但是不是像房地产那样的操作手法,这叫漂移艇。这是在淮安洪泽的,我们正在修的,我们在那里修漂移艇船屋,还有私家岛主,堆起来的这个岛把温泉通上去,同样在岛上修吊脚楼或者是修漂移艇,十亩地的一个岛再带一个漂移艇,这个别墅就叫私家岛主,水面上再加一个漂移艇别墅,我们就叫做私家农庄,我们同样把每一个小的私家农庄、私家渔庄全部注册成公司,把股权转让给消费者就可以了,目标对象同样是面向企业家的,企业家拥有了小公司的股权,地面上的东西都归他的,这是我们的私家农庄、私家渔庄。
(3) 艳阳的乡村综合体里面,我们把农业的种植、养殖,把度假村和养老这一块相结合,结合新农村建设来做,所以我们在2006年的时候江苏泰昌推出了一个新农村养老地产模式,这个地产模式就是由企业出资金,村委会或者农民出宅基地,政府给我们政策,三方一起共同打造新型的乡村度假养老基地,可以打造政府不出钱建设新农村,农民不出钱可以就业征收,城市里的人可以花很少的钱可以休闲、渡假、养老,我们公司才能挣钱。比如一个村庄50户人家,如果政府做新农村改造,劳命伤财,老百姓还不满意,还要上访投诉。我们提出一个商业模式,艳阳来出钱,不用政府出钱,我们把这个村庄原拆原建,统一规划,统一设计,统一的风格,前面我们有服务中心,那么我们把农民的房子,原来是一层、两层的,我们把它修成四层的,一楼给农民自住,二楼、三楼、四楼修成养老公寓,养老公寓给城里人长住叫养老,短住叫度假,城里人只要花六万块钱买一张会员卡,他可以住这个房子,一间房可以住20年,平均每年才三千块钱,平均每天不到十块钱,比他住城里的养老院还便宜。最可贵的是是可以异地互换,他不愿意住这里,旁边就是我的度假村,可以到全国各地连锁互换。
那么我们这个房子,一是没有违反现行的任何法律,因为房子修好之后产权是给农民,农民在一楼自住,还有就业增收的机会,他给楼上人打扫卫生,我们给他们工资,我们把二楼、三楼、四楼的客房,20年的经营权给我,通过这个形式给城里的中老年人,这就是我们所说的新农村建设模式,一个养老地产,它实际也是一个地产,但是我们同样的,这个相当于是服务出租,国家有明文规定,不准城里人买农民的宅基地,不准买这个房子,但是没有说不准租,我通过会员卡的形式,相当于是租,让城里人更便宜地渡假、养老,生活更好,吃的是绿色无公害的瓜果蔬菜,农民自耕自种的,空气更好。
(4)第四个典型的案例,就是账篷客,我的一个好朋友,驴妈妈他们在做的账篷客,它也是典型的商业地产,但是也不用大投入地买地,这个酒店就是一个账篷做成的,它的档次绝对不低,都是四星、五星以上的,现在扬州的瘦西湖已经开始做了,这不是我们公司的案例,是驴妈妈做的。包括三亚、鸟巢度假村,大家知道的,其实你说它不是地产吗?肯定是地产,但是不建在地上,他需要买土地吗?根本不需要,所以我刚才说思路决定出路,模式决定未来,我们在座的各位房地产的,做商业地产、住宅地产的也好,你们有大把的钱,你投资一个城市综合体的现在可以做十个甚至二十个乡村综合体,相信在艳阳的带领下会火爆起来的,你会看到我们未来的市场到底有多大,以后城里一套房,乡下一套乡村农庄,这才是我们最大的梦想。
(5)还有一种,现在有大量的用生态的集装箱来建别墅,它也是一种发展趋势,整个艳阳度假,我们从1999年开始创办,已经13年了,我们把旅游、养老、新农村、农业的种植养殖全部结合起来,我们这个模式已经得到市场的检验,得到政府的认可,去年我们获得了四项大奖,获得了《中欧商学院经济观察报》,还有香港管理专业协会颁布的“2011年杰出营销奖”,还有复旦大学和艾蒙中国(音译)一起颁的“2011年潜力企业20强”,去年是休闲度假年度人物品牌中国颁布的。

发表评论