“乡村休闲•养生” 地产业新课题

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

房地产行业发展至今,衍生了许多房产开发模式,从纯住宅、纯商铺、商住综合楼、产权式商铺、产权式酒店公寓、写字楼物业、工业地产、旅游地产、步行 街等单一或初级房产开发形态,到Shopping  MALL、城市综合体、别墅、休闲地产、养生地产等升级版的更高级房产开发形态。每一种类型的房产开发模式,都具有强烈的时代特征,在一定程度上体现了人 民对居家和投资的需求,展示了我们现代生活的丰富性和多样性!
休闲地产和养生地产是房产行业的一种新型开发模式,体现了人民对居家生活更高层次的需求,反映了现代居家不仅仅是解决起码的住的问题,还要住的有品位、有 身份,住的舒适、住的健康!可以这样简单的理解,休闲地产和养生地产开发的关键在于择地,对于项目开发的地理位置有很强的要求,特别强调对项目所在位置周 边环境的要求。从开发现实的角度来看,休闲地产和养生地产一般占有不可再生和复制的自然资源优势,具备很强的稀缺性。
一、休闲养生地产的出现是人居水平发展一定程度后的必然规律
经济的发展,人民生活水平的提高,是催生休闲养生地产的前提条件。千百年来,人类一直为生存和人类的繁衍而努力,不断战胜自然界,成为地球的主宰。在追求 社会发展的征程中,科技的提高,现代工业文明的出现,提高了人民的生活水平的同时,带来了自然资源的破坏和摧残。工业文明的发展,让人类越来越渴望最自然 的环境和最安逸的生存空间。
经济的进一步发展,激发人民追求更高层次的生活需求。居家生活的多样性也得到了充分的释放。收入的差异性、工作的地域性、投资的不同需求等等原因,人民在 选择居家生活的方式上,逐渐体现自身的个性化的需要。其中以事业有成的社会中坚一族和退休金丰厚的老年人一族,在选择居家生活时,选择舒适度更高的居家条 件,更多的侧重对周边环境的选择。休闲养生地产的出现,正符合了这一类“有闲有钱”人的需求;另外,一些追求高品质生活的城市新贵族阶层,也对这种新型的 物业产生了浓厚的兴趣。
人以类聚。在经济比较发达的沿海城市,把家安在自然风景怡人的地方,是所有追求高品质生活享受的先富裕起来阶层的共同选择。比如:香港维多利亚海湾的高档 住所、山东烟台的近海度假洋楼、 海南三亚的海景别墅,都是有名的富人阶层社区。这种趋势正在从沿海城市向经济强劲发展的中、西部城市延伸,刺激了内地休闲、养生地产的发展。
二、养生地产在国外已有成熟模式
作 为复合地产开发的一个重要分支,休闲养生地产在美国已经有了50年的历史,在德国、日本等国家也已经发展地非常成熟。在中国,再过二十年,也或将全面进入 老龄社会。可以说,出生于上世纪50和60年代的人群将成为最为庞大的中坚消费群体。目前,休闲养生地产这一开发模式才刚刚起步,未来将拥有广阔的发展前 景。
国际上十分重视老龄化的问题。第一次老龄问题世界大会于1982年在维也纳举行。自此以来,欧美主要工业化国家及亚洲的日本、新加坡都相继步入老龄社会。 西方国家的经验是:在解决人口老龄化问题上,应充分考虑市场的作用。政府主要是为老年人提供必需的经济保障和医疗条件,如国民养老金、基本医疗服务等。但 老年人需要的绝大多数服务和商品,如老年家政、老年健康、失能老人护理,老年文化教育旅游,老年用品制造等,还是通过市场的办法来解决。
西方称之为“健康产业”和“银发产业”是上个世纪60年代以来国际上发展最快的行业之一。西方过家有“机构养老”(如养老院)和“居家养老”。“异地养老”也是一种重要的方式。
美国人强调个人自由,大多数老年人选择居家养老,但并不和子女住在一起。很多美国人退休以后把原来的住房卖掉,在温暖的“阳光地带”购房落户,安度晚年。以至于在美国南部形成了一些老年人聚居的城市,如佛罗里达的坦帕市,亚利桑那的凤凰城等。
异地养老的方式在英国也很普遍。一些收入较多以及在海外工作的英国人,退休后往往选择英格兰南部的海滨城市养老。随着老年人向这些城市的迁移,形成了一些颇具特色的老年人社区。
欧盟形成后,异地养老开始向跨国方向发展。一些北欧国家的城市,如挪威的卑尔根,奥斯陆,贝鲁姆等,看重了西班牙南部海滨立足的阳光,低廉的地产价格和良好的公共卫生服务,不惜投重资在那里开办功能齐全的养老公寓和配套服务设施。
欧洲南部的阳光不仅吸引各国的养生机构,也吸引了许多国际投资公司。它们在地中海沿岸修建了不少功能齐全的养生养老社区,除养生公寓外,还包括医院、商场、剧院等配套设施,提供各种服务。
休闲养生地产,是一种新兴的复合型地产开发模式,除了人居产品的提供,更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务,并且对土地有着较高的要 求,天然生态、优质地貌、充沛资源等,俗话说,就是集天和地利、品质人居服务于一体的复合型社区,在某些服务与配套上更是与国际接轨,是全新的高品质复合 人居生活蓝本。

三、休闲养生地产开发现存的几个问题
1. 休闲地产的发展必须重视全程的精度管理
休闲养生复合地产开发,对房地产企业在产品、服务、管理等方面提出了更高的要求。休闲养生地产的投资特点呈现的是投入大,等到整个业态成熟后收益才稳定攀 高。所以管理成为休闲地产成败的重头戏。从前期选址到中期包装最后完善经营,每个环节都离不开高质有效的管理。从全球范围来讲,中国的产品在硬件上还比较 容易跟得上,但在理念、服务和管理上一直都是块短板。复合地产开发的企业,其实既是一个开发商,也是一个运营商,更是一个服务商。养生地产的成功开发优势 也体现于此。
2. 全球化资源整合
养生休闲地产不仅是简单的生产建设过程,而是一种系统的综合性工作,对区域的影响、依存和发展有着紧密的关系,有着需要扩充的更大范围内的进行思考和选 择,不仅在经济发展上,还包括在社会、科技、文化等方面的内容,整体再造、和谐统一,最大程度发挥项目自身的价值。要重视项目、文化主张的创新,目前世界 和中国物质杂交,文化耦合的特征,文化的国际化、现代化体现标准,中国养生休闲地产应该是中国传统文化为基调,同时也要适当引进外来文化与中国文化的整 合,借助和利用外来文化的精髓。
由于养生休闲地产是个多元的产业集群,它的专业性、多元性、复杂性是传统地产所无法比拟的。这些资源、标准、服务光靠企业自身是无法实现的,因此开发大型国际养生社区,需要整合优质的国际资源、吸收国际上先进的技术、理念。
3. 产业化的服务运营需满足现代人的休闲需要
休闲地产在发展中还必须注意的是要适合并跟上现代人休闲的需要,然而,有些项目忽视了这一点,而成为“中看不中用”的负累。现代人的休闲趋势从心理角度上 讲更重视获得优于普通生活的高质量服务,注重获取别具特色的服务。传统房产开发的服务链基本集中在园区物业服务,国内走在较前的房企还专门规划了园区文化 服务、园区生活服务、园区教育服务等关联服务体系。这些服务基本上都是后期跟进的,极少具有产业化的条件。
复合地产一个重要特性就是服务性,如果再往前一步应该就是提供产业化的服务,养生地产也是如此。未来的休闲养生地产在养生与休闲两方面,更应注重向客户提供高效便捷的产业化服务链。
4. 养生休闲地产的规范化
由于养生休闲地产还承载了区域环境影响、养生养老等社会问题,所以提出要有高标准、高起点的规划和项目设施。国家应在养生住宅、休闲地产方面做出一个具有前瞻性的标准规范,管理和指导养生休闲产业的发展。
休闲养生地产另一个关键性问题是对于环境的保护。休闲养生地产不能简单地理解为楼盘具备一些地理优势,也不能仅仅是在楼盘中增加一些保健机构和设施,这些 与真正的养生理念存在很大的距离。看一处项目是否适合开发成养生地产,首先要看它的整体综合环境是否符合养生的理念。山清水秀,海滨椰林,负氧离子丰富的 地方最适合养生。第二,要看人文环境。养生是对人体内部器官的科学调理,而最先调理的是心理,一个人心理不健康就不会达到养生的目的。养生地产不能忽视人 们对精神生活层面的需求,比如要提供音乐、舞蹈、书画、读书等设施配备。第三就是建筑体是否符合环保的标准,因为人毕竟是要在房子中生活,建筑装修材料的 环保是地产商首先要保证的。当然,环保不仅是对人、还有对自然环境的保护。对这些条件,我国还没有一个统一的标准,继续研发和做基础理论方面的沉淀。

休闲养生地产表明了人们生活理念的一种转变,也表明了人们提高生活质量标准的一种转变。我国有五千年的文化,有丰厚的养生资源,正是养生养老地产发展的优势与动力。随着人口老龄化、休闲养生需求的迅速增长,休闲养生地产必将成为未来市场发展的必然选择。

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