中国乡村旅游 乡村度假地产的新时代

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

前言:全球金融经济遭遇寒冬,中国旅游地产掀起热浪
      一场产生于2008年初,在七八月间扩展为全球共振的金融风暴,虽经各国央行联手注资、美联储降低再贴现利率等干预措施,目前危势缓解,但其冲击波仍在继 续蔓延。曾被世界喻为””二十一世纪全球经济发展双引擎””的美国与中国,却意外地在这场””金融危机””下而显得命运各异,在抵御””金融危机””蔓延 到实体经济的能力对比上,孰强孰弱的结果是不言而喻的,尽管这种对比也许并不能证明中国的经济实力可以叫板美国,但是,却不能忽视这种对比的背后所显现 的””美国金融危机””vs””中国发展契机””的历史机遇。
近年来,中国经济实力的快速增长推动了中国旅游地产的发展,以2007年为首,旅游地产的需求使其迈入一个快速成长阶段;甚至被普遍认为房地产冬天的 2008年,也被舆论称之为旅游地产的春天;2009年,旅游地产愈演愈烈,某些异地海景房更是满大街发宣传单;一些号称旅游地产的项目也通过手机短信对 人们不断“骚扰”。而随着2009首届中国国际旅游度假休闲投资地产(上海)博览会暨中国旅游度假地产投资开发项目推介展览会落下帷幕,旅游地产更是成了 行业的一大话题。
作为亚洲最大的房地产专业会展,中国住交会向来被誉为中国房地产发展趋势的“风向标”。第十一届住交会于2009年12月4日在北京新国展拉开帷幕,与以 往比城市住宅、尤其是北京地区的民用住宅项目少了,取而代之的是地方住宅项目,尤其是国内风景区的旅游度假地产。根据北京房地产开发市场和北京四季地产研 究院对北京居民购房需求的最新调查显示,以旅游休闲度假为目的的北京居民异地投资置业,自2005年起规模性释放并逐年递增,2006年北京居民购买外埠 度假地产项目约为17300余套,2007年为24500余套,2008年为32600套,异地置业的成交套数稳步上升,这充分说明以北京为首的我国居民 购房结构和需求的变化趋势。
2010年1月4日,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布,海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。一时间,海南被推上了加快发展的 潮头浪尖,同时也给中国的旅游度假地产提出了更高的要求,既要国际化但又不同与其他国家的发展模式,将开启具有中国特色的新篇章,且标志着中国旅游度假地 产新时代的到来。
中国旅游度假地产的新时代契机与挑战
世界度假经济发展规律表明,国民人均GDP超过1000美元时,国内就会出现旅游观光需求;当人均GDP达到2000美元,旅游观光需求向度假需求转变; 当人均GDP达到3000美元时,度假需求进入高速增长阶段,当人均GDP达到5000美元时,旅游经济逐渐向度假经济转变,并进入成熟期。目前中国人均 GDP超过3000美金,并持续快速增长,且深圳、珠海、广州、杭州、上海等大中城市人均GDP已突破5000美元,这意味着2010年中国已进入度假需 求高速增长阶段,并开始逐渐向度假经济转变,进入到成熟发展期。
度假是旅游业态的升级和扩展,其内容包括但不仅限于传统的观光旅游,还包括户外运动、休闲养生、文化体验等多项内容,对于度假产品提供商在管理和服务上的 要求也更高。具体到度假地产来说,比起旅游地产,在物业服务、文化挖掘、综合管理等方面均要更上一层楼。从“旅游时代”进入“度假时代”,主要表现为五个 特征:
一、人们生活节奏快,需要通过度假放松身心;
二、度假的季节性比其他旅游形式明显减弱;
三、家庭式度假形式成为主流;
[FS:PAGE]四、度假活动范围明显缩小;
五、度假房产成为投资热点。
旅游度假地产最根本的市场价值在于满足旅游度假需求,中国旅游度假地产的概念应该说是从“深圳华侨城”开始的,“华侨城模式”的实质是在大城市的中心区, 依托城市大型旅游设施,面向城市住房需求开发住宅房地产。其产品形态并非度假产品,开发模式上或许可以称做为“旅游地产模式”。所以,其实质并非度假地 产。
再以三亚为例,从近年开始,三亚的度假市场已经形成了淡季不淡的局面。很多民宅自发地改造为旅馆,供旅客长短期的租住。所以说,三亚的度假地产不是房地产 先行拉动的,而是市场需求自发形成的。由于市场很好,产品不愁卖,所以市场上没有产生真正满足度假需求的产品。在开发模式上简单地复制常规房地产建房子、 卖房子的简单方式,“最聪明”、“最简单”、“低成本”运作项目。度假物业的购买者在三亚一般基于“投资增值”、“度假”、“养生”三大利益动机而购房, 现有普遍产品缺乏对买房人度假需求的深度思考,没有理解其需求,满足需求,提供一套全面满足度假需求、实现购买者的度假效益、投资效益最大化的系统解决方 案。
面对度假时代的来临,面对中国旅游度假地产高速发展阶段,面对不同的市场需求,面对人们对旅游度假消费更深层次的要求,以及高品质旅游度假地产的较长开发 经营周期、品牌持久渗透……等一系列新时代的要求,如何充分理解度假时代、度假地产,充分了解度假需求,更重要的是如何充分理解购买者的需求?在天赋资 源、项目规划、产品设计、后续服务上如何体现旅游度假地产自身的特色?这些都是中国旅游度假地产进入新时代的挑战。

中国旅游度假地产产品要如何做?才能够在新时代发展中立于不败之地
随着中国旅游度假地产发展最突出的海南岛以度假地产井喷式的发展显现,传统地产思维与度假地产的个性之间的矛盾日益突出。在中国,这个不同于世界上任何一 个国家发展模式的快速发展大国中,有许多事情都不能简单的按照世界发展规律来看,有共通性,但更有其独特性。在中国旅游度假地产的新时代,如何做好度假地 产的开发,让旅游元素、休闲度假产品和房产完美结合,产生最大的经济与社会效益,需要结合更多的要素,符合中国的国情,开发商不能盲目跟风,做好充分准 备,掌握成功的关键。
成功关键要素一:以旅游度假为开发导向,做旅游专家
      度假地产有着其独特的内在特征,用纯粹地产专家和城市专家的眼光看不懂度假地产,也做不好度假地产。要成为度假地产的赢家,开发商必须完成从城市专家、纯粹地产专家向旅游专家转变。
城市房地产的开发,有着优秀的城市配套和可以预估的未来发展,而度假区一般远离城市,基础设施一片空白,除城市所需要的一切基础设施外,还需要旅游的接待 能力配套。度假区的配套功能耗资大,时间长,收益慢。城市地产的开发程序,一般做好城市规划和城市设计,就可以进入单体项目的设计与开发了。在城市规划 中,容积率、建筑密度、建筑高度和绿化率基本上就确定了项目的规模与档次。但在度假地产的开发中,先做城市规划,往往就会犯错误,造成度假区旅游功能不完 备,住宅与酒店比例失衡,甚至因追求低密度和低容积率而导致土地浪费。通过对大量的旅游度假地产开发不成功案例研究,可以推断出一些因素:旅游度假地产的 开发程序应该在一般的城市房地产开发之前,加上旅游经济学基础研究、旅游总体规划等专业的旅游分析做支撑。旅游经济学研究在于确定区域的接待规模、产业 [FS:PAGE]基础、服务链条和旅游度假产品,从而匡算旅游设施的规模和开发计划。只有在旅游规划的基础上,才能进行城市规划,否则,旅游度假区就成 了一个城镇,成了一个既没有特色、也没有产业支撑的小型市镇,既破坏了原有的风景资源,又浪费了开发资金。
虽然目前旅游度假地产开发的热潮正当其时,或者说旅游度假地产发展的黄金时代已经到来,但现在的旅游度假地产开发基本处于没有门槛的混乱阶段,相对于住宅 地产、商业地产以及工业地产来说,旅游度假地产是一个短板,尚处在摸石子过河阶段,大部分旅游度假地产项目都是做住宅的开发商直接转过来的,很不专业,相 当多的旅游度假地产项目遭遇战略策划层面的失误而使得项目搁浅,对于旅游度假地产的核心在于旅游项目的前期导入以及旅游价值的挖掘和资源的合理配置,并符 合政府规划的整体发展方向认识不足。
目前,中国整个房地产市场较为 火热,但国内大部分开发商却面临生存与发展的关键节点,一方面大部分开发商拿地越来越难,大型国企、上市公司拿地优势明显,许多房地产企业开始寻求突破单 一的住宅开发模式,其中,旅游度假地产成为重要的突破口,但对开发商来说,第一眼看上去是出路是馅饼,但仔细看往往是个陷阱。因为旅游度假地产是一个非常 专业的市场,有别于其他项目开发,更需要资金、资源与专业,尤其是后期的投入很大,风险与投入预估不足往往后果很严重。而从目前市场看,大部分的旅游度假 地产项目并不成功,正是因为不懂行、不专业或对后期运营预估不足造成的。
所以要想取得旅游度假地产开发的成功,首要关键是——以旅游度假为开发导向,做旅游专家!
成功关键要素二:打造复合产品,取得综合效益
中国旅游度假地产新时代的特征之一,就是单一的由观光衍生出来的旅游地产产品已不能适应新时代的要求,正逐渐转变为符合市场需求的融观光、娱乐、休闲、度 假等功能于一体的旅游度假综合体,人们的旅游消费需求由单一的旅游景点串联走马观花游线,变换成在一个旅游度假区能够住下来、玩高兴、享受舒适、自由的旅 游体验。旅游度假综合体的定位在于满足旅游度假需求的同时,实现旅游度假产品多元化的功能,在以房地产为基础,以高档酒店为载体,以一流的自然人文服务环 境为前提下,以品质高、功能全的服务内容为根本,集观光、休闲、会展、美食、演艺、运动为一体,规模大,功能全,品质高,环境优、服务好的旅游综合发展区 域。
将复合性资源综合开发利用,一体化规划、立体化开发、商业化运营是旅游度假综合体开发成功的关键要素,需要站在更高处,在统筹的角度进行开发,要与区域发 展战略相一致、与国家政策相符合、与经济发展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动,建立起自身具有旅游价值的区域经济系统,这将是旅游度假 新时代旅游产业发展所体现的更高一级目标和复合产品、综合效益的体现。其间相关环节的系统价值主要是通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及 其相关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现旅游休闲度假与地产功能的空间融入等有效措施体现出来,并满足经济收益、社会收益的兼顾和通 达,同时实现开发载体功能的有效发挥,以及资源保护基础上的可持续发展。
成就旅游度假综合体的核心要求就是土地的运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用,因此,土地流转以及地产模式将是旅游度假综合体有序发展的基础和根 本。就土地综合开发而言,它是一种复合地产的概念,即包括传统意义的商业地产、居住地产、文[FS:PAGE]化地产、教育地产、商贸地产、工业地产等, 也包括类似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的经营性或产权休闲度假地产。
成功关键要素三:满足个性要求,体现一种生活方式
      度假旅游是旅游业发展到高级阶段的必然产物。虽然度假旅游是在观光旅游的基础上发展起来的,但与观光旅游相比,度假旅游具有很大的独特个性,度假旅游追求 的是“放松”,通过各种方式和活动获得生理和心理的“放松”,从而恢复正常的生理机能和心理平衡。相对休闲旅游活动来说,度假更注重的是在固定旅游目的地 的停留,因此对住宿及其配套要求较高,是属于休闲的高级形式。度假地产不同于普通的房地产开发,它更依赖于环境条件和投资的实力。因为度假地产的客户群已 不是简单地为解决住房有无的客户群体,而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。随着中国经济持续不断的发展,会造就更多的富裕人群,再加上不可抗 拒的旅游经济潮流的到来,度假地产未来发展前景乐观。具体表现在城市化、强调环境的舒适性、度假地产属于第二住所、在能产生度假感觉的心理范围、度假区与 中心城市有快速干道相连接、客源市场的地域界线逐渐消失等几个主要特征。
旅游度假地产的最终销售需要与消费者建立认同关系,给购房者带来的不仅是房子,更是一个生态的酒店式的家;不仅是度假,更是一种生活方式;不仅是投资或财 富的增加,更是对度假人生活的悉心服务和理解。度假地产表面上属于房地产业,实际上还是旅游产业。度假地产的核心是“度假”而不是“地产”,其产品形式是 “度假服务”而不是“房屋供应”。
成功关键要素四:互融互助,服务渗透,持久经营,共同发展
      度假地产最根本的市场价值在于满足度假需求,度假是一个短期行为,对产品的需求是有其特殊要求的。硬件方面需要一个更适合度假需求的空间;软件方面不仅需 要便利,更需要高水平的物业服务。随着人们生活水平的逐步提高,人们从内心里更加向往旅游度假,但由于旅游地产发展的不成熟以及度假项目的不完善,人们在 投资旅游地产时,70%的人仅仅把它作为投资产品,90%的人只是实现了投资置业而没有实现度假。
旅游度假地产市场一大误区还在于过分依赖环境景观资源,而失去了对产品品质与配套的重视,尤其是以销售为主的所谓的旅游地产项目。一旦开发商以销售为主的 话,就可以说他们不是在卖旅游地产项目而是在卖环境资源,对产品品质往往不是最重视。严格说,做一片东西来经营的才是真正的旅游度假地产,而做一些住宅来 卖,最多算景观地产。因为旅游度假地产是一个长期、持续的投资行为,是一个持续的建设行为,把物业全部卖掉不能算是旅游度假地产,旅游度假地产本身是需要 长期运营的。而对消费者来说,也要认识到它就是一种奢侈品,其维护运营成本比一般的住宅要高得多。
城市地产的开发特征是急功近利的短平快,而旅游度假地产因其风景资源的独特性和基础设施的落后性决定了其急功近利的不可能和千秋伟业的必然性。既然要把度 假地产作为千秋伟业来谋划,就更应该看重度假区的旅游规划、景点建设、基础设施建设与维护、酒店资产的合理开发与经营、节能减排和可持续发展等。同时,餐 饮、酒吧、购物、体育健身、保健疗养、文化等旅游服务设施的配套开发成为不可忽视的重点。度假区产品多,品牌系统复杂,推广期长,只有站在千秋伟业的高度 和视野,建立起立体的“品牌路线图”,度假区才有可能成功,客人来了,酒店才有价值,住的人多了,房产才有价值。
有智慧的开发商往往承担着几个不同的角色:[FS:PAGE]一级土地开发、二级地产开发、酒店运营商、配套设施运营商、旅行社等。其中关系十分复杂,某 些核心项目关系到整个区域的成败。因此,开发商应该有所为有所不为,抓住关键,招商、转让、开发、合作齐头并进。但在项目前期,一定要把商业模型设计好, 做好开发项目的总规监督、调整工作,除由主导方负责外,还应聘用旅游规划设计单位和控规设计单位共同参与,如此下来,项目开展要犯的错误就会少很多。否则 将会只见树木,不见森林,为项目的长期发展埋下巨大隐患。
当前,发达城市边缘、欠发达和不发达地区都有好多强势的自然景区,这些地方地价便宜,是企业进行战略布局的好时机。但有的实力企业独霸一方,大蛋糕不愿与 人分享,而自己的年开发能力又十分有限,如此一来,项目从动工到成熟需要五到十年的漫长周期,若不能唱独角戏,多元投资、共同开发将是开发企业更好的选 择。与此同时,开发商还需要实业开发和金融市场两手一起抓,大型度假地产开发缓慢的资金回笼模式,决定了商业配套和经营型物业与可销售型物业之间一定要互 为支撑,才能相得益彰。
因此,互融互助,服务渗透,持久经营,共同发展将是旅游度假地产开发成功的关键内在要素

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