中国乡村旅游地产发展概况

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

改革开放以来,中国旅游业和房地产业先后经历了一段蓬勃发展、变革转型的特殊时代。伴随着旅游和地产这两大行业不断发展,在旅游市场需求和房地产企业逐利行为的共同驱动下,一种复合的旅游土地综合开发模式开始进入大众视野,即由旅游产业与房地产业紧密结合而产生的,较大规模(数十平方公里至数百平方公里范围)的、以旅游吸引物及其配套服务设施为导向的、结合户外运动、会展购物中心、休闲度假地产等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式。这种综合开发模式被称为“旅游导向型土地开发”,旅游地产是对这一开发模式下各类地产项目的统称。
一、旅游地产概念界定
1、从旅游角度来定义
从旅游的角度来定义旅游房地产的概念,比较流行的观点认为,旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、建设、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。另一类观点注重旅游房地产的环境依托特性,认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区),因此又把旅游房地产等同为“旅游景观房地产”。从旅游产业活动的角度,旅游房地产更多地关注房地产建设项目所形成的旅游功能,“分时度假”、“产权酒店”等均属于这类项目。
2、从房地产角度来定义
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。从房地产开发理念出发,一切利用土地所进行的建筑活动都可以纳入到房地产经营中来。各类旅游项目的开发,只有当旅游资源具备合适的旅游基础设施和服务设施,成为有机的旅游综合体,才能引来人流、物流,形成真正的旅游活动的经济循环,促进旅游区消费增长以及相关产业的发展。因此,可以将旅游房地产定义为,与旅游开发建设,如自然资源的开发、主题公园、高尔夫球场、各种功能的旅游住宿设施及度假区建设等相关的房地产开发、建设、经营活动所形成的房地产项目。国内目前比较突出的华侨城模式、宋城模式、观澜湖等都属于此类。
3、与旅游地产相关的衍生概念
从旅游房地产引申而出的或相关的概念很多,有些甚至被作为旅游房地产的等同语,事实上,详细分析不难看出,这些概念只是旅游房地产的一个侧面或一个部分。
时权酒店:指将酒店的每个单位分为一定的时间份(如一年52周),出售每一个时间份的一定年限的使用权,消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。
产权酒店:指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。
养老型酒店:指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位,委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下,该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售,收益归其家人所有。
景区住宅(旅游住宅):是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的以长期居住功能为主,具有投资回报和多种功能的住宅项目。
运动休闲度假村:指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅、酒店等项目。
旅游物业:是指各类以直接进行旅游经营、旅游服务为目的的宾馆、饭店、休闲娱乐场所等建筑及设施。
休闲房地产:指以商务休闲为主要功能的房地产项目。魏小安提出,旅游房地产不仅仅是给旅游者使用的,同时也是对应于休闲市场的,因而提议用“休闲房地产”的概念取代旅游房地产。
分时度假:指消费者向经营分时度假的旅游企业购买一定数量的“点数”,这些“点数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“点数”在分时度假企业(网络)内的不同时间、地点、档次的酒店、度假村灵活选择其点数所能负担的住宿设施,消费者不实际拥有使用权或产权。
第二居所:按照居住频率分类,住宅可以分为第一居所和第二居所。第一居所为业主家庭日常居住的物业,第二居所则是消费者用于异地休闲度假、使用频率较低的住所。根据经验,人们对第二居所要求在3小时车程范围内,最好是90分钟以内,但最短距离也要在80公里以上,以便形成适当的环境转换带;而对于面向国际客户的第二居所,距机场不要超过1小时车程。
二、旅游地产发展背景分析
旅游地产的发展,既与旅游业的发展历程相关也与房地产业的发展历程密切相关。无论是旅游业还是房地产业,在中国都经历了重大的变革,其中,旅游业发展历程与国家改革开放政策的实行具有尤为紧密的联系,而房地产业在政策层面则主要受1998年的住房改革。旅游业和房地产业发展历程,是了解中国旅游地产发展的背景和基础。
(一)旅游业升级转型及旅游市场需求
1、中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变
经历了30多年的发展,国内旅游总体上正处于由传统观光游览向休闲度假转变阶段。依据国际经验,度假旅游需求与收入水平存在很大关系。    随着国内社会经济的持续健康发展,度假市场前景广阔。另一方面,受制于我国社会经济发展阶段,传统旅游依然具有相当的市场规模。休闲度假目的地和传统景区一定时期内是我国旅游发展的两类最重要载体。此外,由于观光是休闲度假旅游的基本成分,高层级的旅游活动不可能背离景观品质,越来越多的度假地选址于景区周边。
2、中国景区承担着综合旅游目的地发展的历史使命
世界旅游组织预测,2020年左右中国将成为全球第一大目的地国,庞大的国内旅游市场也快速扩张。这种趋势,带来中国旅游发展的广阔前景和良好机遇,同时也给国内景区接待造成巨大压力。一方面,我国旅游资源空间分布不均衡,景区发展冷热不均,整体上景区利用效率不高。另一方面,我国人均资源占有量低,难以满足持续增长的游憩需求。在美国,国土面积的3.5%是国家公园(不计州立公园);而我国的国家级风景名胜区和省级风景名胜区加在一起,也只占国土面积的1.89%。美国每万人拥有11.3Km2国家公园(不计州立公园);而我国每万人拥有的国家级和省级风景名胜区面积仅有0.00013 Km2。这里特别值得注意的是,中国的风景名胜区内还居住着大量人口而美国的国家公园里基本上没有常居人口。特殊的中国资源国情,面对国民人人享有的旅游权利和不断增长的出有能力,迫使我们必须建设一大批接待量大、吸引力强的综合性景区,即通过TOLD模式引导旅游景区有序升级,从而起到优化、平衡旅游供需结构的作用。
3、中国未来的度假目的地主要分布在城市和风景区及其附近
一般来讲,城市主要是作为客源产生地和旅游集散地,除了商务会展旅游,多数观光旅游和休闲度假旅游发生于城市周边地区和远离城市的旅游景区。正是基于这种旅游时空规律,产生了环城游憩带现象,约有50%出游力集中在环城市50公里以内。但是由于上述人均休闲度假资源的限制,中国旅游发展模式无法重走西方道路,必须在有限的旅游景区和城市内部解决国民不断增长的休闲度假需求。这就是说,一方面我们需要在保护旅游资源的前提下适当增加、扩展各类自然风景区、自然保护区、不可移动文物保护区的旅游功能和服务能力,另一方面需要强化城市规划、建设与管理中城市旅游吸引力和服务能力,将一个城市建设成为其他城市居民的度假目的地。这意味着国内大部分的旅游开发,将主要集中在城市和旅游资源富集的风景区附近。综合考虑旅游出行特征、旅游开发成本与投资偏好、以及旅游资源存量制约,未来我国休闲度假地的布局必然会迫近城市或旅游景区。
(二)房地产企业推波助澜旅游导向型土地开发
1、住宅地产市场风险日益加大,房地产企业寻求多元化发展
1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),正式宣布停止住房的实物分配,逐步实行住房分配货币化,这标志着我国房地产业正式进入了市场化发展阶段。1998年至2008年的十年时间里,期间尽管出现了一轮又一轮的调控打压,但都没有妨碍房地产开发企业在住宅市场赚的盆满钵溢。然而,随着房价日益高涨,以及由此带来的社会矛盾和民生积怨,政府对住宅市场的调控日益趋紧。2009年底,国务院召开常务会议,在强调保持政策连续性和稳定性的同时特别指出,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头,此次提出”遏制”之说,足见中央决策层平抑房价的决心。这种情况下,房地产企业将会面临拿地成本高,资金融通难,销售压力大等困难,这样一来,如果仍然只开发住宅地产,企业将会面临很大风险。已经有越来越多的房地产企业意识到了这个问题,并积极寻求新的市场机会。2009年,住宅地产的标杆企业万科也宣布进军商业地产,并提出持有型商业物业将占到万科未来开发模式20%的比重。这标志着房地产开发市场将步入多元化发展阶段。
2、低风险的土地一级开发受到房地产企业的追捧
日渐趋紧的宏观调控政策,给房地产类企业带来了一定的负面影响,而介入土地一级开发市场的地产企业可以最大程度的抵御调控风险。从土地供应角度来看,土地是资源类商品,也是房地产产业链最前端的环节,土地的稀缺性和需求增长的矛盾日益突出,将使土地在很长一段时期处于增值过程。而适合于旅游开发的土地,更因为其土地资源的稀缺性和独特性而具有升值空间。
从房地产企业开发经营角度来看,以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险,流动性风险也比较小。土地一级开发过程简单,与其对应的资金路线图清晰。现金流方面,资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明,法律政策体系相对完备。因此,一级开发的过程和成本是可控的,事先可以做出比较准确的预算,是风险较低和收益稳定的经营业务。
旅游导向型的土地开发,大部分都属于一级土地开发的过程。在对土地作综合规划,完成一级开发之后,将可能涉及旅游房地产用地、商业用地、住宅用地等多种业态形式的二级开发,房地产企业通过参与旅游导向型土地一级开发,更容易获得该土地的商业地产和住宅地产开发权,这也吸引着越来越多的房地产企业介入土地一级开发。可以认为,同等环境下,涉足旅游导向型土地一级开发市场的房地产企业发展后劲更足,成长空间更大,也具有更强的抗风险性。
3、房地产企业寻求长期稳定的投资回报
房地产开发属于资金密集型行业,传统房地产开发其资金流动过程可以分为以下三个阶段:一是土地一级开发阶段。就房地产开发而言,这个阶段的主要任务是把“生地”变成 “熟地”。承担这一任务的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入。二是房地产开发阶段。即建筑施工阶段,三是房地产销售阶段。传统的地产开发过程中,往往在第二阶段,即建筑施工还未开始的时候,就会把销售工作前置,通过销售回笼一部分资金来投入建筑施工。可以说,传统的地产开发模式,是通过拿地——贷款——快速销售——回笼资金——再拿地,这样一个过程来实现其盈利和扩张。
然而,随着土地资源的日趋紧张和资金政策方面的紧缩,这样的扩张模式显然已经失去了成长的空间,越来越多的房地产企业开始摸索新型的盈利扩张模式,即从以往的快速开发、快速销售、快速拿地这样一种周而复始的扩张行为中跳出来,寻求更为持久和稳定的生财之道。因此,近几年来,长期持有物业,通过自主经营或收取租金获得长期稳定的投资回报成为了房地产企业今后成长的新选择。
就这一点而言,旅游地产因其具备消费和不动产投资双重属性而受到地产企业亲睐。一方面,旅游地产包括为各种为旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐消费服务的物业类型,十分适合持有经营;另一方面,旅游房产也是商业房地产投资开发产品之一,具备极强的投资经营和资产增值价值,旅游产业的蓬勃发展,激发起各类社会资本对旅游房产的投资开发,其中也包括社会中产阶级私人及家庭对旅游房产的消费和投资热情。
(三)地方政府摆脱“土地财政”的求解之路
“土地财政”,又称第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。目前土地都是通过买断的方式使用几十年,而土地资源又是有限的,这样一来,往往造成地方政府的财政陷入一种不可持续的恶性增长之中。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上,第二财政已经超过第一财政。
在经济不发达,缺乏产业支撑的中西部地区,“土地财政”现象尤为严重。要解决当前“土地财政”困局,就要改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状。从近年来频频传出开征物业税的消息中,可以看出各级政府对改变“土地财政”现状的迫切心情。但是,物业税只是治标不治本,地方财政收入的持续发展最终还是要回到产业经济建设上来。旅游导向型的土地综合开发,不仅仅是土地开发,更为重要的是,它包含了对一个区域进行旅游产业规划,通过培育以旅游为主要特色的第三产业来拉动区域的经济发展,追求的是可持续的长期利益、充分的劳动力就业、以及地方财政的可持续性增长,由此成为地方政府摆脱“土地财政”的求解之路。
三、旅游地产发展现状分析
(一)旅游地产发展城市间发展差异较大,且多集中于沿海
旅游地产开发基本呈现“一级城市靠造园,二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“造园”路线,以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线,依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。 此外,由于我国地理、经济发展特性,形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点,旅游地产业率先在这一区域落足,而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少,且多集中在城市的附近相邻城市,或者在旅游景观资源特别突出的自然风景区。
(二)旅游地产产品类型多样,运作方式逐渐综合多元化
中国旅游地产产品日益呈现出综合化、多元化的发展态势。早期的旅游地产主要是宾馆、饭店、度假村等项目建设,进入90年代末期,以主题公园、高尔夫等为核心吸引力的旅游地产项目逐步兴起。2003年前后,产权式酒店、分时度假开始进入国人视线,以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目进入蓬勃发展阶段。旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求,其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换,商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产市场对配套、服务等要求也越来越高。
(三)旅游地产投资市场潜力有待提高
旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能,投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益,还可以通过投资长期享受物业带来的空间享受和消费功能。这样的旅游地产项目通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。从投资回报来看,旅游资源的稀缺性是导致旅游地产长期升值的一个重要原因。在有限的旅游资源中开发房产项目,只要做得合理,收益将比较可观,项目升值空间也很大。尽管如此,国内旅游地产投资的规模性和置业渠道发展却并不充分。这一方面与民众的旅游地产消费意识和消费能力较低有关,另一方面原因则在于旅游地产产品类别和服务方式较少,推广不足。

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