不同资源下的乡村旅游地产开发模式

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

旅游地产作为一种可以实现资源、经济和生态可持续发展的创新模式得到了迅速发展。而旅游地产的健康发展对于旅游由规模经济向系统经济的发展模式转变具有积 极作用,对促进房地产业和旅游业的进一步融合、对两大产业的良性互动发展也具有重要意义。那么旅游地产的开发模式有哪几种呢?
一、滨水滨海旅游房地产开发模式
滨水滨海旅游房地产开发模式属于依托自然资源而生的,现代的滨水地区的重建和开发可追溯到20世纪50年代末和60年代初。随着20世纪下半叶以来世界上 许多城市出现的旧港口和滨水工业地区的衰退,城市滨水区的重建在北美首先发起,随后蔓延至欧洲地区,20世纪80年代后这一现象几乎遍及全球。这类项目的 特征主要集中在依托湖景资源开发,较为发达的城市交通,旅游配套项目所占比重大,项目呈现出阶段性发展,并且具有资源的“可再生性”,复制性。
滨水滨海旅游房地产的选址一般会考虑三点:1.区域经济发达的城市周边的滨湖资源进行开发,如长三角、珠三角等;2.城市满足铁道、公路、高架、航空可以 直达的城市;3.属于明显的依托自然资源为核心的项目开发,气候适宜,风景秀丽,室外娱乐资源丰富,有文化旅游资源的地区。
滨水滨海类旅游房地产的客户定位主要是以项目所在地周边城市的区域客户为主,在定位客源结构时,往往从不同城市、同类项目中总结现有客源情况,再结合本项 目的规划和开发时序归纳出将来属于该项目的客户。而取得客户青睐的核心竞争力一般包括开发别墅、酒店、高尔夫、温泉等产品,潜水基地、游艇俱乐部等多样的 度假设施。
营销创新的核心,是滨海类项目的实质,强调的是“借旅游促地产,先旅游后地产,虚旅游实地产,最后再由地产推动旅游和城市的发展”。
国外城市滨水区的在开发是一个具有高度复杂性的现象,它所包含的问题不仅仅涉及物质层面,更有经济、社会和政治层面上的深刻内涵。
首先,物质层面,强调以公共空间为主体,因为公共空间在提升滨水地区舒适度的同时,还帮助周边地块升值,更显示出开发机构对营造一个高质量环境的虔诚和认 真,所以对大部分开发机构和开发商来说,高质量的公共空间建设是一个共赢的机会。城市的滨水公园作为一种公共利益,在许多地方成为了一种政治资本。再次经 济层面上,强调由经济重构推动更新的再发展,关注于带动城市经济的发展;社会层面,强调城市规划中不能喝忽略低收入人群的品质要求,以及社区群体的利益问 题;最后,政治层面上,滨水滨海类旅游房地产需要与政府进行合作,才可能取得优越的条件。
二、商业旅游地产开发模式
目前,中国的商业旅游地产项目整体开发水平较低,处于发展初级阶段。粗制滥造的粗放型模式还很普通,少量成功的项目基本都依托于城市人群消费,更像是一般 商业地产项目,而远离城市的商业旅游地产项目成功案例较少。而全面开发商业旅游地产,需要的是科学的业态组合与规划布局、创意的营销活动策划、成功的经营 管理模式等,才能规避投资风险,确保开发的成功。
商业旅游地产的开发要素出了包括旅游餐饮、旅游购物之外,还包括“住”“游”“娱”等要素。而一般的选址位置更加注重旅游游憩功能,满足人民享受生活的需求,依托于景区景点。给自己的定位一般也在于从文化挖掘和游客行为特征的角度出发,进行特色化定位。
需要注意的是,商业旅游地产的投资有着一般商业地产投资的共性,但是在部分方面体现得更加突出,主要体现在风险性高、难度较大,对投资强度以及投资回报周期要求更高等。
未来旅游地产开发的“重头戏”
中国旅游地产正步入一个快速发展期,国际权威机构预测,未来20年,中国的旅游业和房地产业都将会极为广阔的发展前景,旅游地产作为两个黄金产业的交叉型 产业,是一个巨大的“金矿”。同时,国内有关专家分析表示,假日经济已经成为中国经济的重要增长点。中国旅游业正处于快速增长期,对商业旅游的地产项目需 求是巨大的,中国绝大多数旅游目的地均需要建设大量包括酒店、公寓、旅游购物中心等项目,因此,按照各要素往年在旅游总收入中的比例以及未来发展的潜力, 旅游购物、餐饮、住宿、娱乐等各分项目收入占旅游总收入的比例之和在60%以上,即有60%以上的差额需要商业旅游地产来填补。而由于中国旅游地产正在步 入一个快速发展期,可以预计未来的中国商业旅游地产将是旅游地产开发、投资的另一个“重头戏”。
    商业旅游地产也一般商业地产的差异
商业旅游地产主要依托文物、景点,在旅游区内或旅游区旁边所开发的,为旅游、休闲提供服务的商店、餐饮、娱乐等建筑物和相关设施。与一般商业地产的差异体 现在:1.服务范围的差异,商业旅游地产的的范围更加广泛,入境客源占有一定的份额,但是一般商业地产仅仅针对居住区、城镇行政辖区。2.功能的差异,一 般商业地产主要是承担城市的功能,满足日常的生活需求;而商业旅游地产更多的是旅游游憩功能,满足人民享受生活的需求。3.选址的差异,一般商业地产选址 主要在城市、居住区,靠近人们的生活、工作的区域进行布局;商业旅游地产的选址主要依托于景区景点。4.定位的差异,一般商业地产的定位主要是满足人民生 活的需求,进行大众化、高档化、专业化或一站式服务的定位;商业旅游地产的定位,主要是文化挖掘和游客行为特征的角度,进行特色化定位。5.投资的差异, 商业地产一般有较大的投资额,要求更加专业的开发水平和管理公平,所以需要有实力的成熟开发商才会涉足这个行业;商业旅游地产投资主要体现在风险更高、难 度更大、对投资的强度以及投资回报周期要求更高。
对于进行商业旅游地产开发的投资商来说,需要给自己一个明确的定位,只有定位准确了,才能使商业旅游地产开发成为一种旅游的吸引物,起到吸客、引客、滞客的作用,而不仅仅是一种简单的商业服务。
独立型的商业旅游地产定位,定位要求反应自身的特色;依附型的商业旅游地产定位,要求与景区的主题相统一和景区的游览观光娱乐项目形成统一的形象,共同推向市场。
三、高尔夫旅游地产开发模式
高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物,其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、密切联系。在功能上形成互补配套补充,在价值上起到互 相促进提升的作用。高尔夫运动天生就是和高档物业密不可分,两者开发经营的共同性都体现出最舒适、最休闲的生活方式、高尔夫地产不是简单的“高尔夫球场+ 房地产”的形式,高尔夫地产的开发成败不仅取决于高尔夫球场和房地产各自产品做得如何,更关键的在于两者是否高度配合,形成良性的互动发展关系,各种资源 条件能否互相促进达到整体开发共赢的效果。
该项目的特征是缺乏足够的常住人口支持,需要强大的外部潜在消费市场,有便捷交通服务体系以及全年大部分时间的全程接待能力,球场远离城市人口密集地区, 有独特的人文景观、自然资源和气候条件。国内主流模式是高尔夫旅游度假基地模式,典型的组合形式是“高尔夫球场+会议中心+度假酒店”的复合开发。
高尔夫旅游地产项目在缺乏自然环境等先天资源情况下,以高尔夫作为模式的核心与支点,最容易实现整体项目价值提升与业绩提升。
高尔夫旅游具有广阔的发展前景,国际经验表明,高尔夫是社会经济发展到一定阶段,中等群体、自由职业者和白领达到一定的比例后,才有可能获得的快速发展。
我国经济已经进入一个新的增长阶段,2010年的GDP增长9.1%,目前,我国潜在高尔夫消费人口近1900万,并且每年还将增长19万潜在的高尔夫消费群。而旅游业也在朝着休闲度假型旅游转变,高尔夫旅游正好迎合了这一发展趋势。
四、主题公园旅游地产开发模式
主题公园是具有特定的主题、由人创造而成的舞台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。其历史从1955年美国人Walt Disney在加州建成的迪斯尼乐园肇始。到80年代末,北美每年超过100万游客的主题公园有30个,除一个在加拿大外,其他都在美国;欧洲有21个大 型主题公园,至1990年本已有14个大型主题公园开业。
1989年9月21日深圳锦绣中华的成功开业,标志着中国主题公园的诞生。由于锦绣中华轰动性的示范效应,主题公园在全国如雨后春笋般涌现。
主题公园要求选址在经济发达、人口流动多的大城市和特大城市,外部区域条件优越,交通网络发达,各种交通线路发达,可进入性强,便于游客自由进入。主题, 就要求了公园必须注重特色鲜明,有创新意识,注重从传统文化中汲取营养,利用现代工艺和技术条件深化主题吸引力,使其能够吸引游客。主题公园的盈利模式, 有三种,一种是通过门票盈利,这是最基本的盈利模式,第二种是游憩产品服务盈利模式,提供有助于丰富体验的游憩服务来实现盈利,这是核心盈利模式,第三种 是综合盈利模式,主要是通过旅游者的餐饮、住宿、购物等实现,第四种是公园商业盈利模式,通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告等对外服务而达 到盈利模式,这是深度开发盈利模式。
主题公园旅游地产的发展主要受主客观两方面因素的影响,客观方面,主要是客源市场和交通条件,保证公园的客源量以及游客的“来去自由”;主观方面是城市旅 游感知形象和空间集聚与竞争。城市感知形象是指城市旅游者在游览城市的过程中通过对城市环境形体的观赏和市民素质、民风民俗、服务态度等的体验所产生的城 市总体形象。有的城市感知形象非常强,比如北京,上海,深圳等,这是难以改变的;而空间集聚是为了更好的增加地区的总体吸引力,产生的空间竞争是游客分 流。
总之,主题公园是一种高投入的旅游项目,维持费用较高,要求的门槛游客量也较高,需要量力而为。
五、历史街区遗产旅游地产开发模式
作为城市重要的遗产区域,历史街区无论对城市历史的保护,还是对城市未来的发展都有着重要的意义。随着历史城市旅游的兴起,历史街区遗产旅游也逐步成为我国重要的旅游产品和游客重要的旅游形式。
开发历史街区遗产旅游的关键在于积极探索“整旧如新”与“焕然一新”的关系,正确认识古建筑、历史街区及民俗风情,保护与开发中的真实性和“仿像与模拟”的关系。
历史街区遗产旅游开发有两大侧重点,第一要实现历史街区的功能转化,也就是必须从物质环境的保护进化到历史街区社会经济架构与功能的全面振兴之上,想方设 法使具有很高文化价值的历史空间成为能够容纳某些现代和未来城市功能的容器,并通过合理而必要的保护、修复与整治措施,适当提高这个容器的适应能力。这是 历史街区获得重生之路,也是其全面振兴的关键所在。
历史街区遗产旅游还应注意地方精神的保留以及附加价值的提升。地方精神创造了人与地域的交流,并将地域文化以多种多样的表现形式传达给外来的游客,这要依赖与社区的参与,政府及相关机构的协调和整合。而附加价值是历史街区新时代的内涵,地方艺术的生命力等等。
以上叙述了五类旅游地产的模式,当然还有产业旅游地产开发模式、非稀缺性资源旅游地产开发模式等等,不同的旅游地产开发模式各有差异,但他们共性是离不开旅游+地产的基础,是在旅游地产的基础上进行了各自的完善和内容的升级

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