一个房地产众筹模式试验

发布在 2015年2月21日 来自 admin Com 0 comentários

一个43.56平方米的公寓,40人购买,每人出资2.98万元,这是盖其东在房地产领域分权众筹的一个试验品。他的打算是,最近几天路演这个项目,完成众筹,如果这个项目成功,就接着推进全国各地房地产项目的众筹,而且要按照数字货币的思路,让这些众筹产品都能够实现上市交易。

目前,房地产市场正在进行调整,很多楼盘滞销甚至烂尾,盖其东觉得这是众筹进入的好时机。他想拿出50-60个项目,进行证券化尝试。

让盖其东有些底气的是,他近期推出的上海浦东丽君酒店200人的众筹项目,截至目前已经完成一半。这个项目位于上海浦东世博园区东部,毗邻张江高科技园区,是一家准四星商务酒店,总共有80个房间,计划募集600万资金,每股2万元,最高可购3股。目前,投资者数量在不断增长当中,但让他有些担心的是,项目原定8月15日完成600万募集,9月份就要正式运营,但是目前众筹招募完成情况比原定计划有些拖延。

盖其东每天奔波于北京、上海、深圳、青岛、广州等很多城市之间,他很看好房地产证券化,现在想尝试一下这条路子能否行得通。

众筹思路

众筹近来是一个颇时尚的话题,它和房地产的结合很容易让人联想起当年的合作建房,但盖其东的思路并不局限于此,他说,近些年很多人买的房子都在闲置,既是一种资源浪费,也导致房地产市场泡沫增多。乳山的房子,那么好的海岸线房子没有人住,目前空置率很高。用众筹的方式,把海景房用于多人度假并管理起来,应该是很有市场前景。

盖其东说,房地产众筹首先要解决的是房地产使用权的标准化、证券化的问题。针对青岛鹏利南华公寓项目,他设计了一种分权众筹的模式:最低一次投入1.98万元,购买到40年每年7天的蓬达全球度假酒店换住权和一定的股东分红增值空间。产权由第三方律师事务所监督管理,在杭州3.0易货交易所登记备案以及随时买卖。按他的规划,未来三年全球可交换入住的酒店是3000家。

盖其东显得很有信心,他认为,上海浦东丽君酒店以目前的进度有很大可能众筹成功,9月份就可以交接。

就房地产众筹盈利模式和成本核算而言,蓬达在其中相当于开酒店物业公司,提供全服务,赚取物业管理费,作为公司利润。物业管理众筹完成后,酒店装修改造费用、代理费、众筹落地的营销费用、物业管理费,这是一个全服务的费用。所以在蓬达看来,总的合计下来,收费的单价并不高。将来投资者的产权都是可以交易、互换的。

但盖其东最看重的不是赚取物业管理费,而是布点,最有效的商业模式是建立大系统,最强大的盈利模式是经营大平台,最好的商业模式是在大平台上找到自己的价值链。平台掌握了大数据、掌握众多客户资源,这样一个平台的价值要更大。所以短暂的盈利他觉得并不重要,一个项目做下来,甚至可能是不盈利的。

在盖其东眼中,众筹就是一种证券化模式,众筹之后可以交易,也可以退出,过去一个房子只能一个人买,现在就是尝试一个房子多个人购买,做一种标准化,并形成互换性,打造一个互换和管理平台,满足这两个条件,是实现证券化的前提,而资产证券化是房地产未来的出路。

目前,蓬达集团设立的房地产交换公司和管理公司都已经落在青岛。盖其东计划拿出50-60个项目,进行房地产证券化尝试,盖其东想把蓬达做成批发平台,比如青岛鹏利南华这个众筹房地产公寓项目,有40个股东,度假时居住可以免费,一个人住7天,40个人就是280天,这样公寓的入住率就可以达到80%,同时解决了投资者和消费者双重问题。

风险

青岛鹏利南华项目众筹计划招募书显示,发起人盖其东持有该房屋1/40产权,该房屋房产产权登记在盖朋阳(盖其东之女)名下,暂为众业主代持该房产。盖朋阳只作为该房产代持有人不进行任何经营活动,保证该房产产权不受任何侵害。该房屋由青岛家家公寓酒店管理有限公司进行管理。众筹招募活动的发起人及代持有人,按照招募章程同所有参与者处于同等地位,没有任何额外特权,包括在日常消费折扣、享受度假权益等方面。所有业主平等享有分权认筹规定的相关权益。

一直在全国做众筹项目的一位不愿具名的众筹公司创始人对经济观察报表示,众筹房地产最主要的问题,是要解决房屋产权的归属权问题,因为众多投资者集资后购买的房地产项目、相当于反租给蓬达集团,如果由某个人代持是有一定法律风险的。他认为,代持人代表企业应该先买下这个房屋产权,再把其未来的收益权通过债权的方式分拆40份,将募集的资金投资去购买房产,产权所有归这个有限合伙企业所有。

但是在盖其东看来,蓬达采取的分权众筹模式,已经尽量规避了风险,因为产权是由第三方律师事务所监督管理,并在杭州3.0易货交易所登记备案,之所以在交易商而不是房地产中心备案,是为了方便投资者用金融化的方式在这家交易所随时交易。客户购买到的单份房屋产权,与全产权一样合法有效,可以获得律师出具的相应的房产证明。“目前国家还没有法律法规来界定众筹模式的合法性。所以蓬达也是先行一步,进行尝试,如果对各方都有利,对社会也无害,就是好的。”盖其东说。

投资者李欣参与了蓬达上海浦东酒店的众筹项目。她说,蓬达在上海浦东的酒店是一个600万的众筹项目,200名投资者,每股2万,每人可购1-3股。金额不大,所以对安全性就没过多担心。“看好股东每年有5天居住权,还有股东的分红,最重要的是,很多股东在一起,有200人的一个人脉圈子,有参与感。李欣此前关注过北京两个酒吧的众筹项目,但是最终没有参与进去。”另一个投资者郝壮也对经济观察报表示,他是朋友推荐参与到蓬达上海酒店众筹项目中的。作为一名旅游工作者,他关注一些酒店项目,此前参与过北京咖啡馆的众筹。针对蓬达这个项目,他找到了蓬达上海酒店项目组进行了沟通,最后决定购买。他说,投资都有风险,但是沟通后觉得还能承受,数额不大,想尝试一种新事物。

中国大宗商品发展研究中心秘书长刘心田对经济观察报表示,众筹模式在国内很早就开始兴起,但是今年才开始火起来,这是互联网带来的一些新的交易形态和理念的变革。国内一些大宗商品交易所在未来交易方式上,可能也会出现一些改变。众筹模式在国家法律法规允许的范围内去发展,应该会很有生命力的,并会在市场有所反应。

刘心田也谈到风险,他说任何一种众筹都要考虑到风险问题,包括房地产众筹,目前是在打政策擦边球,尤其是在涉及到资本层面,众筹与非法集资很难界定。众筹目前火热,到国家未来出台相关政策和法规,估计会有1-2年的真空期,目前很难说是合法还是不合法。

刘心田认为,众筹房地产的风险还在于,房地产商有运作房地产的资质经验等各种软性东西,不仅是钱的问题,用众筹方式来解决问题,如果出现资金风险或者项目流产等,就会发生一系列衍生问题,比如前期贵金属交易,中间爆发出的很多问题,一些非法交易所打出收益较高的理财品种,带来非法集资、投机行为和相关风险的发生。这些是理财过程中衍生出来的问题,对待任何投资都要冷静思考,不能盲目追风

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